「最初は利息ばっかり」はウソ？

住宅ローンの元利均等返済方式は、はじめのうちは利息ばっかりで元金に充当される部分がとても少ないといわれることがあります。

確かに、金利の高い時代はそうでした。

たとえば、1,000万円を35年返済で借りたとき、

金利が5％だと、
毎月返済額は、50,468円。
そのうち利息が41,666円で、元金は8,802円にしかなりません。

なかなかローンが減らないわけです。

ですが、金利が2％だと、
毎月返済額は、33,126円。
そのうち利息が16,666円で、元金は16,460円です。

最初から半々くらいです。

さらに、金利が1％だと、
毎月返済額は、28,228円。
そのうち利息が8,333円で、元金は19,895円です。

完全に利息と元金が逆転。
これなら最初からどんどんローンが減っていきます。

5月の金利は少し上がったようですが、相変わらず大幅な金利優遇を行っている金融機関もあります。

さすがに適用金利が1％近辺のところを探そうとすると、そのほとんどが変動金利型や2年固定あたりなので、積極的にはおすすめできませんが、たとえば、中央三井信託の変動金利「0.975％」あたりは、金利変動リスクがあるとはいえ、返済額だけ見ると魅力的に感じてしまいます。金利が上がっても対応できる人で、返済期間を短く組める人なら使ってもいいかもしれません。



・知らないと損するお金の話

変動金利をすすめない理由

前の記事に補足として載せておきましょう。
2年以上前の記事ではありますが、これから住宅ローンを組んで変動金利型を選ぼうとしている人はちゃんと知っておくべきです。変動金利型のリスクを。

「変動金利につきまとう『未払い利息』の恐怖」
http://blog.smatch.jp/hissie/archive/43

もちろん、これから金利が上がらなければ、何の問題もないんですが。将来のことは誰にもわかりません。金利が上がってしまったときに家計が耐えられるかどうか。それを冷静に考えておく必要があるわけです。



・ローンのお話こちらにも

変動金利をすすめない理由

前の記事に補足として載せておきましょう。
2年以上前の記事ではありますが、これから住宅ローンを組んで変動金利型を選ぼうとしている人はちゃんと知っておくべきです。変動金利型のリスクを。

「変動金利につきまとう『未払い利息』の恐怖」
http://blog.smatch.jp/hissie/archive/43

もちろん、これから金利が上がらなければ、何の問題もないんですが。将来のことは誰にもわかりません。金利が上がってしまったときに家計が耐えられるかどうか。それを冷静に考えておく必要があるわけです。



・ローンのお話こちらにも

ＨＰを見るよりも窓口に相談！

最近はとても便利になったもので、金融機関等のＨＰを見れば、たいていの商品内容やサービスを確認することができます。住宅ローンの金利の比較も容易だといえるでしょう。

一昔前までは、各金融機関に一件一件電話をして今月の住宅ローン金利を確認したり、各種商品のパンフレットを送ってもらってから再度内容確認の電話をしたり、情報収集も大変でした。

ましてや、電話で確認すると、同じ金融機関のはずなのに、支店によって回答が違ったりして、何度も複数の支店や広報部などに確認をしないと、正しい回答が得られないこともありました。

いやあ、いまはホントに便利です。
ＨＰでも間違っている場合があるので、ＨＰ上の情報を鵜呑みにしてはいけませんが、大きな間違いが載っている確率はかなり低いと思われます。営業時間外に確認できるのもいいですね。

しかし、実際に利用する住宅ローン商品を探す場合は、ＨＰ上の情報だけでなく、支店の窓口に足を運んで、自分の場合はどんな商品やサービスが受けられるのか、適用金利は何％になるのかを直接確認することも大切です。

というのも、国内の多くの金融機関等は、金利優遇などのサービスや、組んだ後のローンの条件変更などは、ローン利用者の個別の事情によって対応が異なるのが通常だからです。

たとえば、ＨＰを見て、Ａ銀行は●％だから、Ｂ銀行のほうが有利だと決めつけてしまうのではなく、とにかく両方の窓口に行って、自分の場合はどうなるかを確認するのです。実際には不利だと思っていたＡ銀行のほうから、Ｂ銀行よりも有利な金利を提示されるかもしれません。

これはどんな業界の情報もそうだと思いますが、ＨＰ上に載っている情報というのは、非常に基本的なものだけで、個別対応となる細かな情報は載っていないわけです。やはり、そのような点は、労力を惜しまずに自分で調べることが大切です。

・住宅ローン相談

ＨＰを見るよりも窓口に相談！

最近はとても便利になったもので、金融機関等のＨＰを見れば、たいていの商品内容やサービスを確認することができます。住宅ローンの金利の比較も容易だといえるでしょう。

一昔前までは、各金融機関に一件一件電話をして今月の住宅ローン金利を確認したり、各種商品のパンフレットを送ってもらってから再度内容確認の電話をしたり、情報収集も大変でした。

ましてや、電話で確認すると、同じ金融機関のはずなのに、支店によって回答が違ったりして、何度も複数の支店や広報部などに確認をしないと、正しい回答が得られないこともありました。

いやあ、いまはホントに便利です。
ＨＰでも間違っている場合があるので、ＨＰ上の情報を鵜呑みにしてはいけませんが、大きな間違いが載っている確率はかなり低いと思われます。営業時間外に確認できるのもいいですね。

しかし、実際に利用する住宅ローン商品を探す場合は、ＨＰ上の情報だけでなく、支店の窓口に足を運んで、自分の場合はどんな商品やサービスが受けられるのか、適用金利は何％になるのかを直接確認することも大切です。

というのも、国内の多くの金融機関等は、金利優遇などのサービスや、組んだ後のローンの条件変更などは、ローン利用者の個別の事情によって対応が異なるのが通常だからです。

たとえば、ＨＰを見て、Ａ銀行は●％だから、Ｂ銀行のほうが有利だと決めつけてしまうのではなく、とにかく両方の窓口に行って、自分の場合はどうなるかを確認するのです。実際には不利だと思っていたＡ銀行のほうから、Ｂ銀行よりも有利な金利を提示されるかもしれません。

これはどんな業界の情報もそうだと思いますが、ＨＰ上に載っている情報というのは、非常に基本的なものだけで、個別対応となる細かな情報は載っていないわけです。やはり、そのような点は、労力を惜しまずに自分で調べることが大切です。

・住宅ローン相談

2008年版、ローンの手数料や保証料について

最近、といっても、ここ２、３年の傾向ですが、住宅ローン商品を比較検討する際に注意しなければならない事項として、住宅ローンの手数料（事務手数料とか融資手数料と呼ばれるもの）や保証料、団体信用生命保険の保険料などのかかりかたの違いが挙げられます。

まず、手数料については、
融資額に関係なく、一律、31,500円とか52,500円といった一定額に設定されているところと、融資額の○％といった一定率で設定されているところがあります。

最近、表面的な金利水準の低さを強調している金融機関等ほど、一定率の手数料を徴収している傾向にあります。金利水準がいくら低くても、借入金額がまとまった金額だと、それだけ手数料をたくさん支払う必要があるので注意すべきです。

保証料については、
フラット35などのように、無料としているところと、借入時に一括して支払うところ、そして、金利に0.2％程度を上乗せして毎月返済額と一緒に支払うところなどがあります。

団体信用生命保険（ローンの申込者が、死亡または高度障害の状態になったときに保険金が出てローン残高が相殺される保険）の保険料については、
もともと住宅ローンの金利に含まれていて、別途支払う必要のないところと、フラット35などのように、ローン残高の0.3％程度の保険料を別途支払う必要があるところがあります。

金融機関等によって、どの方法を採用しているかは、それぞれ調べる必要があります。ローンを比較検討する際には、単に金利面のみに注目するのではなく、手数料や保証料、保険料などのトータルの負担を考えて検討を繰り返すことが大切です。

これらをすべて自分で計算しようとするのは大変ですので、複数の金融機関等の窓口に行って、自分の希望する借入金額と返済期間等で、複数のパターンの試算をしてもらうようにしましょう。その複数の試算結果を冷静に比較検討してみてください。手間はかかりますが、そうすることが自分にとって安全で有利なローンを見つける一番の近道かと思われます。


・自分でローンのシミュレーション

2008年版、ローンの手数料や保証料について

最近、といっても、ここ２、３年の傾向ですが、住宅ローン商品を比較検討する際に注意しなければならない事項として、住宅ローンの手数料（事務手数料とか融資手数料と呼ばれるもの）や保証料、団体信用生命保険の保険料などのかかりかたの違いが挙げられます。

まず、手数料については、
融資額に関係なく、一律、31,500円とか52,500円といった一定額に設定されているところと、融資額の○％といった一定率で設定されているところがあります。

最近、表面的な金利水準の低さを強調している金融機関等ほど、一定率の手数料を徴収している傾向にあります。金利水準がいくら低くても、借入金額がまとまった金額だと、それだけ手数料をたくさん支払う必要があるので注意すべきです。

保証料については、
フラット35などのように、無料としているところと、借入時に一括して支払うところ、そして、金利に0.2％程度を上乗せして毎月返済額と一緒に支払うところなどがあります。

団体信用生命保険（ローンの申込者が、死亡または高度障害の状態になったときに保険金が出てローン残高が相殺される保険）の保険料については、
もともと住宅ローンの金利に含まれていて、別途支払う必要のないところと、フラット35などのように、ローン残高の0.3％程度の保険料を別途支払う必要があるところがあります。

金融機関等によって、どの方法を採用しているかは、それぞれ調べる必要があります。ローンを比較検討する際には、単に金利面のみに注目するのではなく、手数料や保証料、保険料などのトータルの負担を考えて検討を繰り返すことが大切です。

これらをすべて自分で計算しようとするのは大変ですので、複数の金融機関等の窓口に行って、自分の希望する借入金額と返済期間等で、複数のパターンの試算をしてもらうようにしましょう。その複数の試算結果を冷静に比較検討してみてください。手間はかかりますが、そうすることが自分にとって安全で有利なローンを見つける一番の近道かと思われます。


・自分でローンのシミュレーション

2008年版、ローン金利について（続き）

前回の続きです。

住宅ローンの金利タイプは前回触れた３タイプが主流ですが、
近年、取り扱いが増えてきているのが、「金利ミックス」とか「ミックスプラン」、「ミックス返済」などと呼ばれているもの。
ちょっと古い記事ですが→http://blog.smatch.jp/hissie/archive/153

このミックス返済は、変動金利や固定金利、固定期間選択型などを組み合わせて利用できる返済方法です。すべての金融機関で扱っているわけではありませんが、比較的多くの金融機関で扱っています。

個人的には、現在のような低金利の水準では「固定金利型」のみで十分だと思っているので、あまり積極的におすすめしませんが、半分を固定にして、半分を短期の固定タイプにするなど、安全性と優位性の両方を追求したい人には魅力的に映るのかもしれません。
それから、最近のローン金利で複雑なのが、金融機関等によって金利優遇などのやり方が異なる点です。

多くの銀行等が行っているのが、当初一定期間を大きく優遇し、それ以降の優遇幅は低くなるタイプと、返済終了まで一定の優遇が続くタイプの２通りの金利優遇です。どちらを選ぶのがいいかは、途中で借り換えや繰上げ返済をする可能性が高いかどうかによっても異なります。

このように、単純に表面的な金利だけでは有利不利が比較できない状態になっています。これから住宅ローンを選ぼうと思っている人は、くれぐれも目先の金利や目先の返済額だけで選ばないように注意しましょう。

2008年版、ローン金利について（続き）

前回の続きです。

住宅ローンの金利タイプは前回触れた３タイプが主流ですが、
近年、取り扱いが増えてきているのが、「金利ミックス」とか「ミックスプラン」、「ミックス返済」などと呼ばれているもの。
ちょっと古い記事ですが→http://blog.smatch.jp/hissie/archive/153

このミックス返済は、変動金利や固定金利、固定期間選択型などを組み合わせて利用できる返済方法です。すべての金融機関で扱っているわけではありませんが、比較的多くの金融機関で扱っています。

個人的には、現在のような低金利の水準では「固定金利型」のみで十分だと思っているので、あまり積極的におすすめしませんが、半分を固定にして、半分を短期の固定タイプにするなど、安全性と優位性の両方を追求したい人には魅力的に映るのかもしれません。
それから、最近のローン金利で複雑なのが、金融機関等によって金利優遇などのやり方が異なる点です。

多くの銀行等が行っているのが、当初一定期間を大きく優遇し、それ以降の優遇幅は低くなるタイプと、返済終了まで一定の優遇が続くタイプの２通りの金利優遇です。どちらを選ぶのがいいかは、途中で借り換えや繰上げ返済をする可能性が高いかどうかによっても異なります。

このように、単純に表面的な金利だけでは有利不利が比較できない状態になっています。これから住宅ローンを選ぼうと思っている人は、くれぐれも目先の金利や目先の返済額だけで選ばないように注意しましょう。

2008年版、住宅ローンの金利タイプ

さて、このシリーズ（勝手に「2008年版」としてまとめている記事）がいつまで続くのか、一番不安に思っているのは間違いなくボクですが、せっかくなのでもうちょっと頑張ります。

今回は、住宅ローンの金利タイプについて。

最近になって大きく変わった点はありませんが、住宅ローンの金利タイプとしては、

・変動金利型
　…半年ごとに適用金利が変わるのが一般的。

・（完全）固定型
　…返済終了まで金利が変わらないタイプ。

・固定金利期間選択型
　…金利を固定する期間を選び、
　　一定期間の金利を固定するタイプ。
　　固定期間終了後は変動金利になるが、
　　再び固定期間を選べるのが一般的。

この３つのタイプを扱っている金融機関等が最も多くなっています。

変動金利型は、金利低下局面に適していて、完全固定型は金利上昇局面に適しています。そして、固定金利期間選択型は一定期間の金利上昇に備えることができますが、一定期間後に金利が上がっていると、その分返済額が膨らみます。

現在のような低金利局面では、基本的に「固定金利型」を選択するのが無難でしょう。ただ、固定金利の期間が長いものほど適用金利が高くなりますので注意が必要です。どの金利タイプを選ぶのが有利になるのかは、誰にもわかりません。将来の金利がどうなるのかによって、いくらでも損得が変わるからです。

業者や金融機関等の担当者が、「このほうがおトクですよ」などという言葉を発したら、まず間違いなく眉にツバをつけて聞いたほうが無難です。将来のことなんて誰にも正確にはわかりませんからね。


・シングルのためのローン選び術