繰り上げ返済は、年が明けてからのほうが有利

あっという間に年末が近づいてきています。早いものです。

なんか、サラリーマンの冬のボーナスは大幅減のようですね。

サラリーマン生活からオサラバして、かれこれ４年半のボクの場合、

ボーナスという響き自体が懐かしい感じですが、

ボーナス併用返済で住宅ローンを返済中の人たちにとっては、

「やめてくれ～」って感じなんでしょうね。

一刻も早く、全国的かつ安定的な景気回復基調に移ってほしいものです。

さて、そんな環境下でも、それなりのボーナスをもらって、

ローンの繰り上げ返済を検討する人もいることでしょう。

昨年の同時期にも書きました↓が、

http://hissie.blog.smatch.jp/blog/2008/11/post-3fd1.html

住宅ローン控除が受けられる人は、

繰り上げ返済は年内に実行するよりも、

年明けに実行したほうが有利かもしれないのでご注意ください。

というのも、住宅ローン控除は、年末のローン残高に一定の控除率をかけて計算するので、

年内に繰り上げ返済をしてローン残高が減ってしまうと、控除額も減ってしまうからです。

ケースバイケースなので、絶対に年明けが有利だと断定できるわけではありませんが、

繰り上げ返済を12月に実行する場合と1月に実行する場合の効果の差を計算してもらい、

12月に実行した場合のローン控除の減る金額と比較してみて判断することが大切です。

少しでも有利になる方法で実行すべきでしょう。

繰り上げ返済は、年が明けてからのほうが有利

あっという間に年末が近づいてきています。早いものです。

なんか、サラリーマンの冬のボーナスは大幅減のようですね。

サラリーマン生活からオサラバして、かれこれ４年半のボクの場合、

ボーナスという響き自体が懐かしい感じですが、

ボーナス併用返済で住宅ローンを返済中の人たちにとっては、

「やめてくれ～」って感じなんでしょうね。

一刻も早く、全国的かつ安定的な景気回復基調に移ってほしいものです。

さて、そんな環境下でも、それなりのボーナスをもらって、

ローンの繰り上げ返済を検討する人もいることでしょう。

昨年の同時期にも書きました↓が、

http://hissie.blog.smatch.jp/blog/2008/11/post-3fd1.html

住宅ローン控除が受けられる人は、

繰り上げ返済は年内に実行するよりも、

年明けに実行したほうが有利かもしれないのでご注意ください。

というのも、住宅ローン控除は、年末のローン残高に一定の控除率をかけて計算するので、

年内に繰り上げ返済をしてローン残高が減ってしまうと、控除額も減ってしまうからです。

ケースバイケースなので、絶対に年明けが有利だと断定できるわけではありませんが、

繰り上げ返済を12月に実行する場合と1月に実行する場合の効果の差を計算してもらい、

12月に実行した場合のローン控除の減る金額と比較してみて判断することが大切です。

少しでも有利になる方法で実行すべきでしょう。

ボーナス激減？住宅ローンはどうする？

民間の調査機関によると、この冬のボーナスは、冬季賞与としては過去最大の減少率になるようです。

今年に入って景気はようやく回復基調になってきたものの、依然として元に戻ったという状態ではなく、かろうじて底を打ったと判断できる状況になっただけと考えたほうが無難。一般の会社員等にとっては、まだまだ厳しい状態が続きそうです。

そんななか、住宅ローンをかかえている家計はどのように対処すればよいのでしょうか。

ボーナス返済がなければ、月給が減っていない限り、大きな問題ではないかもしれませんが、ボーナス返済がある場合は大変です。ボーナスの減少によって、返済自体が不能になる可能性もあります。

対処法としては、毎月の返済に多少の余裕があるなら、ローンの条件変更をして、ボーナス併用返済をすべて毎月返済のみに切り替えてしまうのも、ひとつの方法です。

また、余裕資金が多少でもあるなら、繰り上げ返済と条件変更を同時に行ってもよいでしょう。

なお、どうにもこうにも返済が厳しいという場合は、カードローンなどに頼るのではなく、とにかく早く金融機関の窓口に行って、相談するようにしてください。一定の条件を満たしている場合は、返済期間の延長や返済の猶予など、なんらかの救済措置をとってくれる可能性はあります。多重債務に陥らないように注意しましょう。

借り換え時の期間延長

ローンの借り換えのときに残りの返済期間を延ばしたいと思っても、多くの金融機関は認めてくれないのが通常ですが、最近少し変わってきているみたいです。

新生銀行の広告を見ると、借り換え時の残りの返済期間にかかわらず、最長35年の返済期間で借り換えができるようです。

つまり、年齢や収入などによる審査を通れば、借り換え時に期間を延ばせるわけです。返済期間を延ばすことは基本的におすすめしませんが、いままさに返済が苦しいという人にとっては、当面の返済負担を軽くすることができます。

また、フラット35も今年の6月から借り換えで使えるようになりましたが、借り換え後の返済期間の上限が「35年－借り換え前のローンの借入時からの経過期間」となっているので、もともと35年よりも短くローンを組んでいた人は、これまでの経過期間と合計で35年までは、返済期間を延ばせることになります。

今後は、民間の他の住宅ローン商品でも、審査さえクリアすれば、返済期間の延長に応じる金融機関が増えるのかもしれません。

なお、返済期間の延長は、総返済額の増加、トータルの利息額の増加につながりますので、できることなら実行しないほうが無難です。




・失敗しない住宅ローン術

借り換え時の期間延長

ローンの借り換えのときに残りの返済期間を延ばしたいと思っても、多くの金融機関は認めてくれないのが通常ですが、最近少し変わってきているみたいです。

新生銀行の広告を見ると、借り換え時の残りの返済期間にかかわらず、最長35年の返済期間で借り換えができるようです。

つまり、年齢や収入などによる審査を通れば、借り換え時に期間を延ばせるわけです。返済期間を延ばすことは基本的におすすめしませんが、いままさに返済が苦しいという人にとっては、当面の返済負担を軽くすることができます。

また、フラット35も今年の6月から借り換えで使えるようになりましたが、借り換え後の返済期間の上限が「35年－借り換え前のローンの借入時からの経過期間」となっているので、もともと35年よりも短くローンを組んでいた人は、これまでの経過期間と合計で35年までは、返済期間を延ばせることになります。

今後は、民間の他の住宅ローン商品でも、審査さえクリアすれば、返済期間の延長に応じる金融機関が増えるのかもしれません。

なお、返済期間の延長は、総返済額の増加、トータルの利息額の増加につながりますので、できることなら実行しないほうが無難です。




・失敗しない住宅ローン術

借り換えシミュレーションができるサイト

住宅ローンの借り換えシミュレーションのできるサイトが住宅金融支援機構のＨＰにできたようです↓

http://www.simulation.jhf.go.jp/type/simulation/hikaku/openPage.do

まあ、借り換えについては、面倒でも複数の金融機関に相談に行って試算してもらったほうが、きちんと比較検討ができると思いますが、このようなサイトを利用して事前に効果などの確認をしてから相談しに行くのもよいでしょう。

とにかく、住宅ローンは一度組んだら終わりではありません。
定期的に、見直しの余地がないかどうかを確認する作業が大切です。

最低でも年に１回以上、保険の見直しなどの家計の見直しの一環として実行すべきでしょう。




・“賢い”住宅ローン 借り方・返し方

借り換えシミュレーションができるサイト

住宅ローンの借り換えシミュレーションのできるサイトが住宅金融支援機構のＨＰにできたようです↓

http://www.simulation.jhf.go.jp/type/simulation/hikaku/openPage.do

まあ、借り換えについては、面倒でも複数の金融機関に相談に行って試算してもらったほうが、きちんと比較検討ができると思いますが、このようなサイトを利用して事前に効果などの確認をしてから相談しに行くのもよいでしょう。

とにかく、住宅ローンは一度組んだら終わりではありません。
定期的に、見直しの余地がないかどうかを確認する作業が大切です。

最低でも年に１回以上、保険の見直しなどの家計の見直しの一環として実行すべきでしょう。




・“賢い”住宅ローン 借り方・返し方

返済が苦しくなってきたら、すぐに相談を

住宅ローンについては、少し前から「６月危機」という言葉が使われ、ローン破綻が増えるといった論調でＴＶなどでも特集されていましたが、実際のところ、ボクが相談業務をやっている感じでは、そんなに破綻者が急増しているような実感はありません（ボクのまわりだけかもしれませんが…）。

そもそも、ローン返済の苦しい人が、ＦＰに有料で相談しようと思うのかというと、お金を払ってまで相談しようとする人はなかなかいないんでしょうね。

ぶっちゃけた話、ボクの場合、お金に困っている人から相談料をとろうとは思っていないです。ここの書き込みなどを利用していただいてもいいので、本当に困っている人なら、遠慮なく相談してほしいと思います。

とはいえ、返済に困って「にっちもさっちもいかない」状況になっている人の場合は、ボクらＦＰがするアドバイスにも限界があります。
状況によっては、「一刻も早く弁護士さんに相談してください」としか言いようのないケースもあるのです。

ま、とにかく言えることは、返済が少しでも苦しくなってきたら、カードローンとか消費者金融などの安易な借金に手を出す前に、いま返済中の金融機関などに相談に行くことが大切だということです。状況によっては、返済方法の変更などの条件変更をしてくれる可能性があります。とにかく相談にいくべきです。

また、住宅ローンを違う金融機関のローンに借り換えることで、返済額を少しでも軽減できる可能性もありますので、現在返済中の金融機関以外の金融機関にも相談に行ってみましょう。

家計が苦しくなってきたことを、1人で（もしくは夫婦で）悩むのではなく、一刻も早く金融機関やＦＰなどに相談して、解決策がないかどうかを検討することが大切です。借金で悩むのは、精神衛生上もよくないと思います。




・失敗しない住宅ローン術

返済が苦しくなってきたら、すぐに相談を

住宅ローンについては、少し前から「６月危機」という言葉が使われ、ローン破綻が増えるといった論調でＴＶなどでも特集されていましたが、実際のところ、ボクが相談業務をやっている感じでは、そんなに破綻者が急増しているような実感はありません（ボクのまわりだけかもしれませんが…）。

そもそも、ローン返済の苦しい人が、ＦＰに有料で相談しようと思うのかというと、お金を払ってまで相談しようとする人はなかなかいないんでしょうね。

ぶっちゃけた話、ボクの場合、お金に困っている人から相談料をとろうとは思っていないです。ここの書き込みなどを利用していただいてもいいので、本当に困っている人なら、遠慮なく相談してほしいと思います。

とはいえ、返済に困って「にっちもさっちもいかない」状況になっている人の場合は、ボクらＦＰがするアドバイスにも限界があります。
状況によっては、「一刻も早く弁護士さんに相談してください」としか言いようのないケースもあるのです。

ま、とにかく言えることは、返済が少しでも苦しくなってきたら、カードローンとか消費者金融などの安易な借金に手を出す前に、いま返済中の金融機関などに相談に行くことが大切だということです。状況によっては、返済方法の変更などの条件変更をしてくれる可能性があります。とにかく相談にいくべきです。

また、住宅ローンを違う金融機関のローンに借り換えることで、返済額を少しでも軽減できる可能性もありますので、現在返済中の金融機関以外の金融機関にも相談に行ってみましょう。

家計が苦しくなってきたことを、1人で（もしくは夫婦で）悩むのではなく、一刻も早く金融機関やＦＰなどに相談して、解決策がないかどうかを検討することが大切です。借金で悩むのは、精神衛生上もよくないと思います。




・失敗しない住宅ローン術

繰り上げ返済は、どっちのほうが有利？

繰り上げ返済には、
その後の毎月返済額を変えずに残りの期間を短くする「期間短縮型」と、
残りの返済期間を変えずに毎月返済額を少なくする「返済額軽減型」
の２つの方法があります。

どちらが有利かというと、利息の軽減効果でみると「期間短縮型」が有利になりますが、「返済額軽減型」も一概に不利だといえるわけでもありません。

というのも、期間短縮型は返済が終了するまで繰り上げ返済の効果を実感することができませんが、返済額軽減型は繰り上げ返済した翌月からすぐに効果が実感できるからです。利息の軽減効果は少ないものの、すぐに毎月返済額が減るので、家計にとっては前倒しでゆとりを得ることができます。

そういう意味では、現在の毎月返済の負担が重くない人は、利息の軽減効果の大きい期間短縮型を優先し、毎月返済の負担が少し重いと感じている人は期間短縮型を優先するのもひとつの方法です。

また、ある程度定期的に繰り上げ返済をできる家計の状態であれば、期間短縮と返済額軽減を交互に実行していくのもよいでしょう。

それから、収入の安定度合いを冷静に分析し、収入の安定している人は期間短縮を優先、収入が不安定な人は返済額軽減を優先、という考え方もひとつです。

どちらを選択すべきかは非常に難しい問題ですが、現在の家計の状態や将来の見通しなどを冷静に判断し、実行すべきだと思います。どちらにしても、早くローンを減らして利息負担を軽くするという意味では、１日でも早く、１円でも多く繰り上げ返済をするというのは、基本的に家計に好影響を与えますので、とにかく実行すべきものだといえるでしょう。




・失敗しない住宅ローン術