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きょう金融庁からこんなものが発表されていた。

チューリッヒ・インシュアランス・カンパニーに対する行政処分について

最近多いなあ、こういうの。
生命保険会社も損害保険会社も、利用者はこれから加入する際に保険金の支払い状況まで調べなければならないのか。困ったもんだ。

ただでさえ、大手どころの生損保の社員(または職員)は、一般のサラリーマンと比べてもかなり給与水準が高いんだから、加入者への支払いもしっかりしてもらいたい。

支払いを遅らせたり、渋ったりしているから給与が高のかなぁ。さすがにそれはないか。
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20051130195111
上野駅のジャンボツリー。この画像だと大きさがわかりにくいなぁ。
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【住宅ローンのしくみ-vol.5】

では、前回の問題の解答・解説です。

【問題1】
借入金額2000万円、借入金利2.4%、返済期間25年の場合の毎月返済額はいくらでしょうか?


これは、簡単ですよね。
前回ふれた例の数値をちょっと変えるだけです。
計算式=INT(PMT(利率,返済回数,-借入金額))に、あてはめてみましょう。

利率年2.4%を月利にします。
2.4%÷12ヵ月=0.2%=0.002

返済回数は、年数が25年なので
25年×12ヵ月=300

したがって、セルに入力する計算式は
=INT(PMT(0.002,300,-20000000))
となり、エンターキーを押すと、88,719円という答えが出ます。

では問題2です。
【問題2】
借入金額2000万円、借入金利2.4%、返済期間25年で、借入金額のうちの40%をボーナス返済に回した場合の毎月返済額とボーナス時加算額はいくらでしょうか?


これはちょっとした応用問題です。
ボーナス時加算(いわゆるボーナス返済)があります。

この場合、まず借入金額を毎月返済分とボーナス返済分に分けます。
2000万円×40%=800万円 … ボーナス返済分
2000万円-800万円=1200万円 … 毎月返済分

そして、毎月返済分については、問題1と同様なので、
=INT(PMT(0.002,300,-12000000))
となります。

一方、ボーナス返済分は、年に2回だけの返済になるので、利率を半年利(=年利÷2)にして、返済回数は年数の2倍にする必要があります。

利率は、2.4%÷2=1.2%=0.012

返済回数は、25年×2=50 ということです。

したがって、セルに入力する計算式は
=INT(PMT(0.012,50,-8000000))
となります。

それぞれエンターキーを押すと、
毎月返済額は53,231円
ボーナス時加算額は213,701円
という答えが出てきます。

さて皆さんは正解しましたか?

では、次回は元利均等返済の場合の償還予定表の作り方を見ていくことにしましょう。現在ローンを返済中の人は、ご自分の償還予定表がどのように作られているのかを見るいい機会になると思いますよ。乞うご期待!
【住宅ローンのしくみ-vol.5】

では、前回の問題の解答・解説です。

【問題1】
借入金額2000万円、借入金利2.4%、返済期間25年の場合の毎月返済額はいくらでしょうか?


これは、簡単ですよね。
前回ふれた例の数値をちょっと変えるだけです。
計算式=INT(PMT(利率,返済回数,-借入金額))に、あてはめてみましょう。

利率年2.4%を月利にします。
2.4%÷12ヵ月=0.2%=0.002

返済回数は、年数が25年なので
25年×12ヵ月=300

したがって、セルに入力する計算式は
=INT(PMT(0.002,300,-20000000))
となり、エンターキーを押すと、88,719円という答えが出ます。

では問題2です。
【問題2】
借入金額2000万円、借入金利2.4%、返済期間25年で、借入金額のうちの40%をボーナス返済に回した場合の毎月返済額とボーナス時加算額はいくらでしょうか?


これはちょっとした応用問題です。
ボーナス時加算(いわゆるボーナス返済)があります。

この場合、まず借入金額を毎月返済分とボーナス返済分に分けます。
2000万円×40%=800万円 … ボーナス返済分
2000万円-800万円=1200万円 … 毎月返済分

そして、毎月返済分については、問題1と同様なので、
=INT(PMT(0.002,300,-12000000))
となります。

一方、ボーナス返済分は、年に2回だけの返済になるので、利率を半年利(=年利÷2)にして、返済回数は年数の2倍にする必要があります。

利率は、2.4%÷2=1.2%=0.012

返済回数は、25年×2=50 ということです。

したがって、セルに入力する計算式は
=INT(PMT(0.012,50,-8000000))
となります。

それぞれエンターキーを押すと、
毎月返済額は53,231円
ボーナス時加算額は213,701円
という答えが出てきます。

さて皆さんは正解しましたか?

では、次回は元利均等返済の場合の償還予定表の作り方を見ていくことにしましょう。現在ローンを返済中の人は、ご自分の償還予定表がどのように作られているのかを見るいい機会になると思いますよ。乞うご期待!
この間書いたRSSリーダーが、使ってみると時々動かなくなる状態になり、更新の確認にもけっこう時間がかかることがあった。どうもソフトが安定していないのか、原因は不明。

無料で使えるリーダーはいろいろあるようなので、ちょっとgooのアプリタイプを使ってみた。

おぉ、なかなか。
しばらく使ってみよ。
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【住宅ローンのしくみ-vol.4】

毎月返済額ボーナス時加算額を自分で計算できれば、返済計画をいろいろなパターンで検討することができます。

最近ではインターネット上で計算できるようにしているサイトがいくつかありますが、自分で償還予定表(返済予定表)を作れるようにするためにも、エクセルなどの表計算ソフトで求められるようになっておくと便利です。

まずは元利均等返済の場合で、エクセルを使って求める方法を解説しましょう。

エクセルで元利均等返済の返済額を求める場合の基本となる計算式は、
=INT(PMT(利率,返済回数,-借入金額))
となります。

たとえば、
借入金額1000万円、借入金利3%、返済期間30年の場合の毎月返済額は、
エクセルのセルの中に、
=INT(PMT(0.0025,360,-10000000))
と入力します。

そして、エンターキーを押せば、42,160円という金額が出てきます。

これが毎月返済額です。

ちなみに、INTという関数は、端数の切り捨て処理を行うためのもので、ROUNDDOWNTRUNCという関数でも代用可能です。そして、PMTという関数がローンの返済額や年金の受取額などを計算するための財務関数になります。

なお、今回のケースで利率のところが「0.0025」となっているのは、年利3%を月利(=年利÷12)0.25%に直したためです。毎月の返済額を求める場合は月利に直す必要があります。


ではここで問題です。

【問題1】
借入金額2000万円、借入金利2.4%、返済期間25年の場合の毎月返済額はいくらでしょうか?


【問題2】
借入金額2000万円、借入金利2.4%、返済期間25年で、借入金額のうちの40%をボーナス返済に回した場合の毎月返済額とボーナス時加算額はいくらでしょうか?



解答・解説は次回をお楽しみに。

年収400万円のローン計画
【住宅ローンのしくみ-vol.4】

毎月返済額ボーナス時加算額を自分で計算できれば、返済計画をいろいろなパターンで検討することができます。

最近ではインターネット上で計算できるようにしているサイトがいくつかありますが、自分で償還予定表(返済予定表)を作れるようにするためにも、エクセルなどの表計算ソフトで求められるようになっておくと便利です。

まずは元利均等返済の場合で、エクセルを使って求める方法を解説しましょう。

エクセルで元利均等返済の返済額を求める場合の基本となる計算式は、
=INT(PMT(利率,返済回数,-借入金額))
となります。

たとえば、
借入金額1000万円、借入金利3%、返済期間30年の場合の毎月返済額は、
エクセルのセルの中に、
=INT(PMT(0.0025,360,-10000000))
と入力します。

そして、エンターキーを押せば、42,160円という金額が出てきます。

これが毎月返済額です。

ちなみに、INTという関数は、端数の切り捨て処理を行うためのもので、ROUNDDOWNTRUNCという関数でも代用可能です。そして、PMTという関数がローンの返済額や年金の受取額などを計算するための財務関数になります。

なお、今回のケースで利率のところが「0.0025」となっているのは、年利3%を月利(=年利÷12)0.25%に直したためです。毎月の返済額を求める場合は月利に直す必要があります。


ではここで問題です。

【問題1】
借入金額2000万円、借入金利2.4%、返済期間25年の場合の毎月返済額はいくらでしょうか?


【問題2】
借入金額2000万円、借入金利2.4%、返済期間25年で、借入金額のうちの40%をボーナス返済に回した場合の毎月返済額とボーナス時加算額はいくらでしょうか?



解答・解説は次回をお楽しみに。

年収400万円のローン計画
ボクは、プロフィールの詳細にもありますが、尼崎で阪神淡路大震災に遭いました。尼崎には気象庁の震度計が設置されていないらしく、正確な震度は未発表ですが、ボクが住んでいた場所は西宮や伊丹に近かったので、おそらく震度6だったと思われます。

いまでもあのときのことが軽いトラウマになっていて、ちょっとでも揺れると「やめてくれー」と心の中で叫んでしまいます。読者の中にも被災者がいると思いますが、ホントにすごかったですよね。

ま、元気な身体で「すごかった」と言えるだけ、ボクなんかは不幸中の幸いですけどね。6000人以上も亡くなっているわけですから。前の前の会社の同期も亡くなっているので、毎年1月が来ると改めて冥福を祈る気持ちになります。


あの震災に遭うまで、生まれも育ちも東京であるボクは、震度3とか震度4の地震には慣れていました。

「あ、また地震だ」

くらいなものでした。

しかし、震度6
あれは別格です。
本所防災館など各地の防災館に体験コーナーがあるので行ってみてください。すごいですから。

といっても、体験コーナーは心の準備ができますから、実際の地震はそれよりも2倍は怖いと思っておくべきでしょう。


繰り返しになりますが、「すごかった」とか「怖かった」で済めばいいです。

今回の「構造計算書偽造事件」で明らかになったように、震度5強で倒壊する可能性があるような建物の場合、当然、震度6には耐えられないでしょう。「すごかった」とか「怖かった」とも言えなくなってしまうのです。

とりあえず、今回の問題が発覚したマンション等に住んでいた人は、全員無事です。そういう意味では、不幸中の幸い

しかし、入居者全員にお金の面を中心とした国や自治体によるしっかりとした補償はすべきです。責任のなすりあいをしているような感じが見受けられますが、行政にも当然責任があるでしょう。業界全体の信頼回復を早急にすすめるためにも、「ごめんなさい」を早くしたほうがいいですね。

ところで、これは氷山の一角なのでしょうか。
そうでないことを祈るばかりです。
ボクは、プロフィールの詳細にもありますが、尼崎で阪神淡路大震災に遭いました。尼崎には気象庁の震度計が設置されていないらしく、正確な震度は未発表ですが、ボクが住んでいた場所は西宮や伊丹に近かったので、おそらく震度6だったと思われます。

いまでもあのときのことが軽いトラウマになっていて、ちょっとでも揺れると「やめてくれー」と心の中で叫んでしまいます。読者の中にも被災者がいると思いますが、ホントにすごかったですよね。

ま、元気な身体で「すごかった」と言えるだけ、ボクなんかは不幸中の幸いですけどね。6000人以上も亡くなっているわけですから。前の前の会社の同期も亡くなっているので、毎年1月が来ると改めて冥福を祈る気持ちになります。


あの震災に遭うまで、生まれも育ちも東京であるボクは、震度3とか震度4の地震には慣れていました。

「あ、また地震だ」

くらいなものでした。

しかし、震度6
あれは別格です。
本所防災館など各地の防災館に体験コーナーがあるので行ってみてください。すごいですから。

といっても、体験コーナーは心の準備ができますから、実際の地震はそれよりも2倍は怖いと思っておくべきでしょう。


繰り返しになりますが、「すごかった」とか「怖かった」で済めばいいです。

今回の「構造計算書偽造事件」で明らかになったように、震度5強で倒壊する可能性があるような建物の場合、当然、震度6には耐えられないでしょう。「すごかった」とか「怖かった」とも言えなくなってしまうのです。

とりあえず、今回の問題が発覚したマンション等に住んでいた人は、全員無事です。そういう意味では、不幸中の幸い

しかし、入居者全員にお金の面を中心とした国や自治体によるしっかりとした補償はすべきです。責任のなすりあいをしているような感じが見受けられますが、行政にも当然責任があるでしょう。業界全体の信頼回復を早急にすすめるためにも、「ごめんなさい」を早くしたほうがいいですね。

ところで、これは氷山の一角なのでしょうか。
そうでないことを祈るばかりです。
一度も住宅ローンを利用したことがありません!

………。


ガーン!!!

って感じですか?

それとも、

ふ~ん   って感じですかね。

でもまぁ、仮にも専門家の端くれとして住宅ローンについて語っているのに、自分は一度も利用したことがないなんて、読者の方々はどう思われますかね。確かに、経験談に基づく話はできません。経験していないんですから当然です

では、ボクがなぜ住宅ローンを利用したことがないかというと、
理由1:家が代々資産家なので、ローンを組まずともすでに不動産を保有している。

理由2:バブル崩壊後のデフレ経済下では、ローンを組まないほうがいいと思い、キャッシュで購入した。

理由3:これからの時代、購入よりも賃貸のほうが確実に有利なので買わない。

理由4:単にお金がないので買えない。



さて、どれが答えだと思いますか。

正解は次回発表します。



と、ひっぱるほどのネタでもないので、答えを言いましょう。

はい。情けない話、理由4が一番近いです。
ましてや、今年からサラリーマンではなくなってしまったので、現状では、住宅ローンは組みたくても組めないでしょうね。ははは。

それに、買うのであれば、立地も抜群、広さや間取りも完璧、といった物件を希望しちゃうので、もともとの物件価格が高くてなかなか手が出せないという現実もあります。

「家をたてよう」の山崎さんが書かれているように、
<引用文>契約当日は、銀行の住宅ローンセンターの上にある教室のような部屋に通されて、銀行担当者、工務店担当者、司法書士、私が一同に会しての契約だ。
といったような実体験に基づく話やアドバイスができない点が唯一の難点ですが、住宅ローンに関する知識は利用しないと得られないわけでもないので、大きな問題はないでしょう

というわけで、ヒッシーの告白でした。


ここのところの経済情勢の変化や先行きの見通しの変化からすると、正直買いたいですね。最近、モデルルームや住宅展示場での仕事の依頼があると、仕事そっちのけで見入っていたりします。ははは。
一度も住宅ローンを利用したことがありません!

………。


ガーン!!!

って感じですか?

それとも、

ふ~ん   って感じですかね。

でもまぁ、仮にも専門家の端くれとして住宅ローンについて語っているのに、自分は一度も利用したことがないなんて、読者の方々はどう思われますかね。確かに、経験談に基づく話はできません。経験していないんですから当然です

では、ボクがなぜ住宅ローンを利用したことがないかというと、
理由1:家が代々資産家なので、ローンを組まずともすでに不動産を保有している。

理由2:バブル崩壊後のデフレ経済下では、ローンを組まないほうがいいと思い、キャッシュで購入した。

理由3:これからの時代、購入よりも賃貸のほうが確実に有利なので買わない。

理由4:単にお金がないので買えない。



さて、どれが答えだと思いますか。

正解は次回発表します。



と、ひっぱるほどのネタでもないので、答えを言いましょう。

はい。情けない話、理由4が一番近いです。
ましてや、今年からサラリーマンではなくなってしまったので、現状では、住宅ローンは組みたくても組めないでしょうね。ははは。

それに、買うのであれば、立地も抜群、広さや間取りも完璧、といった物件を希望しちゃうので、もともとの物件価格が高くてなかなか手が出せないという現実もあります。

「家をたてよう」の山崎さんが書かれているように、
<引用文>契約当日は、銀行の住宅ローンセンターの上にある教室のような部屋に通されて、銀行担当者、工務店担当者、司法書士、私が一同に会しての契約だ。
といったような実体験に基づく話やアドバイスができない点が唯一の難点ですが、住宅ローンに関する知識は利用しないと得られないわけでもないので、大きな問題はないでしょう

というわけで、ヒッシーの告白でした。


ここのところの経済情勢の変化や先行きの見通しの変化からすると、正直買いたいですね。最近、モデルルームや住宅展示場での仕事の依頼があると、仕事そっちのけで見入っていたりします。ははは。
きょうは住宅展示場で無料相談。
最近、こころなしか来場者が増えているような気がする。
これも金利上昇や地価の上昇の心理的な影響が出ているせいか?
ま、気のせいかもしれませんが。

  この住宅展示場はオークラランド住宅公園

ちなみに、今週の23日(祝)は、13:30から1時間ほど、住宅ローンに関する無料セミナーを行います。生ヒッシーを見たい方は、是非どうぞ。 (参加ご希望の方はお電話を…03-3706-3481)。
えっ?誰も見たくない?

そんなあ (ToT)
きょうは住宅展示場で無料相談。
最近、こころなしか来場者が増えているような気がする。
これも金利上昇や地価の上昇の心理的な影響が出ているせいか?
ま、気のせいかもしれませんが。

  この住宅展示場はオークラランド住宅公園

ちなみに、今週の23日(祝)は、13:30から1時間ほど、住宅ローンに関する無料セミナーを行います。生ヒッシーを見たい方は、是非どうぞ。 (参加ご希望の方はお電話を…03-3706-3481)。
えっ?誰も見たくない?

そんなあ (ToT)
住宅ローン控除というと、「住宅情報ナビ・ハッピーシングルライフ」の千葉さんも次のように書かれていましたが、
<引用文>住宅ローン控除は4000万円の借り入れまで1%が返ってくるので、気持ちとしては金利ナシでお金を借りているというおトク状態に持ち込める・・・と踏んだからです。
たしかに、住宅ローン金利が1%だったとすると、利息分全部が住宅ローン控除で戻ってくるような感じになります。来年からさらに控除額が縮小されることを考えると、早めに利用したいところです。

金融機関もこのことを強調した広告を出すことが多く、3年ほど前、某大手銀行では3年固定のキャンペーン金利を1%にし、ローン残高の1%分の住宅ローン控除が受けられることを強調して「実質ゼロ金利・体感キャンペーン!」と大々的に打ち出していました。

でも実はコレって間違いだったんです実質ゼロにはなんないんです。
某銀行もその間違いに気づいたのか、1年足らずで「実質ゼロ」という言葉を使わなくなりました。

その間違いとは何かというと、あまり雑誌や書籍などには書かれていないことですが、
結論から言うと、定率減税の影響で、住宅ローン控除は現在2割引きされているんです。制度上は、年末のローン残高の1%の控除を受けられるとありますが、実質的な控除額はローン残高の0.8%なのです。

では具体的な数値で説明しましょう。
たとえば、現在、年間24万円の所得税を支払っている人で、今年の年末のローン残高が2400万円だったとしましょう。

ローン残高の1%ですから、24万円(=2400万円×1%)の控除が受けられることになります。所得税全額が戻ってくると思いますよね?

しかし、実はこの住宅ローン控除は、税額控除といって、支払う所得税から差し引くもの。それも、定率減税前の所得税から差し引くことになっています。この人は現在24万円の所得税を払っているわけですが、これは2割の定率減税を加味した金額。つまり定率減税前の所得税額は30万円(=24万円÷0.8)となります

したがって、住宅ローン控除はこの30万円から差し引くので、30万円-24万円=6万円となり、住宅ローン控除後の所得税額は6万円となります。そして、ここから定率減税(2割引)が行われるので、実際の所得税額は4.8万円(=6万円×0.8)です。

こうして、この人は、24万円支払っている所得税のうち、19.2万円(=24万円-4.8万円)が戻ってくるということになります。この19.2万円というのは、ローン残高2400万円の0.8%に相当します

ですので、年内に入居すればローン残高4000万円までが対象で、年間の控除額上限は40万円などと言われますが、実質的な上限は32万円(=40万円×0.8)なのです。住宅ローン控除という制度は、とってもありがたい制度ではありますが、期待しすぎは禁物ですし、広告なども間違っていることがあるので注意しましょう

ちなみに、来年、再来年と定率減税が縮小・廃止されると、住宅ローン控除もフルに受けられるようになりますが、そもそも税金の負担が重くなるのでうれしくはないですね。
住宅ローン控除というと、「住宅情報ナビ・ハッピーシングルライフ」の千葉さんも次のように書かれていましたが、
<引用文>住宅ローン控除は4000万円の借り入れまで1%が返ってくるので、気持ちとしては金利ナシでお金を借りているというおトク状態に持ち込める・・・と踏んだからです。
たしかに、住宅ローン金利が1%だったとすると、利息分全部が住宅ローン控除で戻ってくるような感じになります。来年からさらに控除額が縮小されることを考えると、早めに利用したいところです。

金融機関もこのことを強調した広告を出すことが多く、3年ほど前、某大手銀行では3年固定のキャンペーン金利を1%にし、ローン残高の1%分の住宅ローン控除が受けられることを強調して「実質ゼロ金利・体感キャンペーン!」と大々的に打ち出していました。

でも実はコレって間違いだったんです実質ゼロにはなんないんです。
某銀行もその間違いに気づいたのか、1年足らずで「実質ゼロ」という言葉を使わなくなりました。

その間違いとは何かというと、あまり雑誌や書籍などには書かれていないことですが、
結論から言うと、定率減税の影響で、住宅ローン控除は現在2割引きされているんです。制度上は、年末のローン残高の1%の控除を受けられるとありますが、実質的な控除額はローン残高の0.8%なのです。

では具体的な数値で説明しましょう。
たとえば、現在、年間24万円の所得税を支払っている人で、今年の年末のローン残高が2400万円だったとしましょう。

ローン残高の1%ですから、24万円(=2400万円×1%)の控除が受けられることになります。所得税全額が戻ってくると思いますよね?

しかし、実はこの住宅ローン控除は、税額控除といって、支払う所得税から差し引くもの。それも、定率減税前の所得税から差し引くことになっています。この人は現在24万円の所得税を払っているわけですが、これは2割の定率減税を加味した金額。つまり定率減税前の所得税額は30万円(=24万円÷0.8)となります

したがって、住宅ローン控除はこの30万円から差し引くので、30万円-24万円=6万円となり、住宅ローン控除後の所得税額は6万円となります。そして、ここから定率減税(2割引)が行われるので、実際の所得税額は4.8万円(=6万円×0.8)です。

こうして、この人は、24万円支払っている所得税のうち、19.2万円(=24万円-4.8万円)が戻ってくるということになります。この19.2万円というのは、ローン残高2400万円の0.8%に相当します

ですので、年内に入居すればローン残高4000万円までが対象で、年間の控除額上限は40万円などと言われますが、実質的な上限は32万円(=40万円×0.8)なのです。住宅ローン控除という制度は、とってもありがたい制度ではありますが、期待しすぎは禁物ですし、広告なども間違っていることがあるので注意しましょう

ちなみに、来年、再来年と定率減税が縮小・廃止されると、住宅ローン控除もフルに受けられるようになりますが、そもそも税金の負担が重くなるのでうれしくはないですね。
【住宅ローン商品の解説-vol.3】

前回(vol.2)に続き、今回はもうひとつの公的融資である財形住宅融資についてポイントをまとめてみることにしましょう。

まず財形制度の話を少し。

読者の皆さんの中にも財形貯蓄を利用している人がいると思いますが、そもそも財形制度には「貯蓄制度」「融資制度」があります。

貯蓄制度は一般財形・財形住宅・財形年金という3種類の貯蓄があり、最も大きな特徴は給与天引きで積み立てができるという点。知らず知らずの間に貯まっていく効果は大きいでしょう。

財形制度のある会社に勤めているのであれば、何よりもまず財形貯蓄の利用を検討すべきです。

そして一方の融資制度は、
財形住宅融資財形教育融資に分けられます。

財形住宅融資は、財形貯蓄(種類は問わない)を1年以上続けていて、50万円以上の残高のある人が利用できるもので、融資限度額は「財形貯蓄の残高×10」(最大4000万円)となっています。

ちなみに、財形教育融資のほうは、財形貯蓄の残高×5(最大450万円)までです。

そして、財形住宅融資の大きな特徴は、金利が5年ごとに変わる5年固定金利制であるということ。現在の借入金利は1.54%と、公庫融資に比べて圧倒的に低い水準ですが、この金利は当初5年間だけに適用されるものです。5年後はまた5年後の金利水準で適用金利が決まります

したがって財形住宅融資は、今後世の中の金利が上昇していくとすると、将来的な返済負担は重くなってしまう可能性があるということです。個人的には、財形融資を利用するのであれば、返済期間を可能な限り短くして、金利上昇による返済額の増加を少なく抑えられるようにしたほうが無難だと思っています。

なお、財形住宅融資の申込は、勤務先が財形住宅金融株式会社の出資企業である場合は「財形住宅金融」へ。そして、勤務先(公務員の場合は各共済組合)に財形融資の制度があるなら「勤務先(共済組合等)」へ。さらに、これらのいずれにも該当しない場合は、住宅金融公庫(公庫財形)に申し込むかたちになります。

細かな要件等については、各申し込み先でご確認ください。
【住宅ローン商品の解説-vol.3】

前回(vol.2)に続き、今回はもうひとつの公的融資である財形住宅融資についてポイントをまとめてみることにしましょう。

まず財形制度の話を少し。

読者の皆さんの中にも財形貯蓄を利用している人がいると思いますが、そもそも財形制度には「貯蓄制度」「融資制度」があります。

貯蓄制度は一般財形・財形住宅・財形年金という3種類の貯蓄があり、最も大きな特徴は給与天引きで積み立てができるという点。知らず知らずの間に貯まっていく効果は大きいでしょう。

財形制度のある会社に勤めているのであれば、何よりもまず財形貯蓄の利用を検討すべきです。

そして一方の融資制度は、
財形住宅融資財形教育融資に分けられます。

財形住宅融資は、財形貯蓄(種類は問わない)を1年以上続けていて、50万円以上の残高のある人が利用できるもので、融資限度額は「財形貯蓄の残高×10」(最大4000万円)となっています。

ちなみに、財形教育融資のほうは、財形貯蓄の残高×5(最大450万円)までです。

そして、財形住宅融資の大きな特徴は、金利が5年ごとに変わる5年固定金利制であるということ。現在の借入金利は1.54%と、公庫融資に比べて圧倒的に低い水準ですが、この金利は当初5年間だけに適用されるものです。5年後はまた5年後の金利水準で適用金利が決まります

したがって財形住宅融資は、今後世の中の金利が上昇していくとすると、将来的な返済負担は重くなってしまう可能性があるということです。個人的には、財形融資を利用するのであれば、返済期間を可能な限り短くして、金利上昇による返済額の増加を少なく抑えられるようにしたほうが無難だと思っています。

なお、財形住宅融資の申込は、勤務先が財形住宅金融株式会社の出資企業である場合は「財形住宅金融」へ。そして、勤務先(公務員の場合は各共済組合)に財形融資の制度があるなら「勤務先(共済組合等)」へ。さらに、これらのいずれにも該当しない場合は、住宅金融公庫(公庫財形)に申し込むかたちになります。

細かな要件等については、各申し込み先でご確認ください。
景気が順調に回復しはじめ、金利もジリジリと上昇しはじめているので、安全な資金計画ができているなら早めに購入の手続きをしたほうがいいという話は前にもしました。

ここで改めて、購入予定者ではなく、いまローンを返済中の方にお伝えします。

もしかしたら、ローンを見直す最後のチャンスかもしれませんよ(このまま金利上昇が続くとしたら)。

先日のローン相談のところでも少し触れましたが、
とにかく今、短期固定タイプ(2年固定とか、3年固定など)や、変動金利タイプのローンを返済中の方は、
いまのうちに完全固定タイプか、10年固定以上の比較的長期間金利を固定するローンに借り換えておくべきだと思います。

10年固定あたりなら、キャンペーン金利でまだ2%前後の金利を提示している金融機関があります。いくつかの金融機関にあたってみて、借り換えの試算をしてもらってください

たとえ借り換えによる利息軽減効果が得られなくても、短期固定から長期固定に替えることで、今後の金利上昇による返済額の急増というリスクを回避できます
日本経済が今後もっと明るくなると思うなら、金利はさらに上昇していくはずなので、早めの借り換えが効果的です。

これからローンを組む人も、目先の金利の低さにつられてはいけませんよ。短期固定タイプや変動金利タイプは、それだけリスクを伴うことを認識し、基本的には避けるべきだと思います。
景気が順調に回復しはじめ、金利もジリジリと上昇しはじめているので、安全な資金計画ができているなら早めに購入の手続きをしたほうがいいという話は前にもしました。

ここで改めて、購入予定者ではなく、いまローンを返済中の方にお伝えします。

もしかしたら、ローンを見直す最後のチャンスかもしれませんよ(このまま金利上昇が続くとしたら)。

先日のローン相談のところでも少し触れましたが、
とにかく今、短期固定タイプ(2年固定とか、3年固定など)や、変動金利タイプのローンを返済中の方は、
いまのうちに完全固定タイプか、10年固定以上の比較的長期間金利を固定するローンに借り換えておくべきだと思います。

10年固定あたりなら、キャンペーン金利でまだ2%前後の金利を提示している金融機関があります。いくつかの金融機関にあたってみて、借り換えの試算をしてもらってください

たとえ借り換えによる利息軽減効果が得られなくても、短期固定から長期固定に替えることで、今後の金利上昇による返済額の急増というリスクを回避できます
日本経済が今後もっと明るくなると思うなら、金利はさらに上昇していくはずなので、早めの借り換えが効果的です。

これからローンを組む人も、目先の金利の低さにつられてはいけませんよ。短期固定タイプや変動金利タイプは、それだけリスクを伴うことを認識し、基本的には避けるべきだと思います。
「30歳シングル女性のマンション購入奮闘記」の奈良さんが、「一戸建て派vsマンション派」という同テーマの記事の中で、
<引用文>物心ついたときから昨年まで、ずっと一戸建てに住んでいたので、「無いものねだり」でマンション派なのかもしれません。
と書かれていましたが、ボクの場合、正反対で生まれてこのかた一戸建ての家に住んだことがありません
って、特大の文字で強調するほどのことではないと思いますが、ホントです。
奈良さんの言葉をパクれば、ボクの場合は「無いものねだり」で一戸建て派なのかもしれません

ただ、これで記事を終えるのは、FP的じゃないですよね。やはり、金銭面での比較をしてみましょう。
■維持費の負担は強制的か、自主的かの違いだけ

マンションの場合、管理費や修繕積立金がかかります。また、車を持っていると駐車場の管理費も別途必要になるのが通常です。毎年の固定資産税や都市計画税なども加えると、一般的に年間数十万円の負担になります。

一方、一戸建ての場合は毎月の管理費や修繕積立金は必要ありません。駐車場代もかかりません。負担しなければならないのは、毎年の固定資産税や都市計画税くらいですむので、一見、一戸建てが有利に見えます。

しかし、一戸建ては、将来の修繕を自分の判断で行う必要があります。内装、外装の修繕など、かかる費用もピンキリですが、当然ながら自分で準備しておかなければならないものです。

そういう意味では、住宅購入後のランニングコストは一概にどちらが有利とは言えなさそうです

表面的には明らかに駐車場代の分は一戸建てのほうが有利だと思われますが、立地と専有面積(床面積)が同じ場合、一戸建てのほうが物件価格は高くなっているでしょうから、実質的にどちらが有利だとは言えないでしょう。

■不動産としての有効活用の幅は一戸建てか

このように、かかる費用で比較すると、どっちもどっちだと思われます。
そのほか、何らかの違いが発生する可能性としては、将来、売却をしたり、賃貸に出したりする場合が考えられます。

マンションは建物部分と土地部分を分けて考えるのは困難ですが、一戸建ては建物と土地を分けることができます

つまり、どんなに建物が古くなっても、土地部分は劣化しませんから、土地部分の価値は不動産市況に応じたものとなります。今後土地の価格が上がるなら、土地部分だけでもそれなりの価格で売却することができるようになります。

マンションだとそのように考えることは困難なので、それなりに価値のあるうちに売却しようとするなら基本的には早めに売ったほうがよくなります

賃貸に出す場合も、立地と専有面積(床面積)が同じ場合、期待できる家賃は一戸建てのほうが高いのではないかと思います。物件価格がマンションよりも高いなら当然ですが、賃貸物件としての価値を考えた場合、一戸建てのほうが有利かもしれません

■安全で、安心なのはマンションか

しかし一方で、最近のマンションのセキュリティレベルの高さや、生ゴミ処理機能、宅配ボックスなど、さまざまな機能性のアップによる安全性や利便性の高さは魅力的です。

一戸建てで同じようなレベルの高いセキュリティやサービスを得ようとすると、それだけ高額な費用が必要となるのが通常でしょう。


ま、いろいろと書きましたが、つまるところ一概にどちらが有利だと断言することはできないので、家族との生活の仕方や仕事の仕方、老後にいたるまでの将来のライフプランを十分に考慮した上で決めることが大切でしょう

余談ですが、
金銭的な余裕があり、何度か住み替えをしている人に聞くと、子供を育てる間は郊外の一戸建て、そして老後は便利な都会のマンションに住むのがいいと言っていました。
たしかに年をとってから一戸建てに住むのは掃除をするのも大変でしょうし、2階にはエレベーターでもない限り、行きたくなくなる気がします。そこらへんまで考えることも重要なんでしょうね。
「30歳シングル女性のマンション購入奮闘記」の奈良さんが、「一戸建て派vsマンション派」という同テーマの記事の中で、
<引用文>物心ついたときから昨年まで、ずっと一戸建てに住んでいたので、「無いものねだり」でマンション派なのかもしれません。
と書かれていましたが、ボクの場合、正反対で生まれてこのかた一戸建ての家に住んだことがありません
って、特大の文字で強調するほどのことではないと思いますが、ホントです。
奈良さんの言葉をパクれば、ボクの場合は「無いものねだり」で一戸建て派なのかもしれません

ただ、これで記事を終えるのは、FP的じゃないですよね。やはり、金銭面での比較をしてみましょう。
■維持費の負担は強制的か、自主的かの違いだけ

マンションの場合、管理費や修繕積立金がかかります。また、車を持っていると駐車場の管理費も別途必要になるのが通常です。毎年の固定資産税や都市計画税なども加えると、一般的に年間数十万円の負担になります。

一方、一戸建ての場合は毎月の管理費や修繕積立金は必要ありません。駐車場代もかかりません。負担しなければならないのは、毎年の固定資産税や都市計画税くらいですむので、一見、一戸建てが有利に見えます。

しかし、一戸建ては、将来の修繕を自分の判断で行う必要があります。内装、外装の修繕など、かかる費用もピンキリですが、当然ながら自分で準備しておかなければならないものです。

そういう意味では、住宅購入後のランニングコストは一概にどちらが有利とは言えなさそうです

表面的には明らかに駐車場代の分は一戸建てのほうが有利だと思われますが、立地と専有面積(床面積)が同じ場合、一戸建てのほうが物件価格は高くなっているでしょうから、実質的にどちらが有利だとは言えないでしょう。

■不動産としての有効活用の幅は一戸建てか

このように、かかる費用で比較すると、どっちもどっちだと思われます。
そのほか、何らかの違いが発生する可能性としては、将来、売却をしたり、賃貸に出したりする場合が考えられます。

マンションは建物部分と土地部分を分けて考えるのは困難ですが、一戸建ては建物と土地を分けることができます

つまり、どんなに建物が古くなっても、土地部分は劣化しませんから、土地部分の価値は不動産市況に応じたものとなります。今後土地の価格が上がるなら、土地部分だけでもそれなりの価格で売却することができるようになります。

マンションだとそのように考えることは困難なので、それなりに価値のあるうちに売却しようとするなら基本的には早めに売ったほうがよくなります

賃貸に出す場合も、立地と専有面積(床面積)が同じ場合、期待できる家賃は一戸建てのほうが高いのではないかと思います。物件価格がマンションよりも高いなら当然ですが、賃貸物件としての価値を考えた場合、一戸建てのほうが有利かもしれません

■安全で、安心なのはマンションか

しかし一方で、最近のマンションのセキュリティレベルの高さや、生ゴミ処理機能、宅配ボックスなど、さまざまな機能性のアップによる安全性や利便性の高さは魅力的です。

一戸建てで同じようなレベルの高いセキュリティやサービスを得ようとすると、それだけ高額な費用が必要となるのが通常でしょう。


ま、いろいろと書きましたが、つまるところ一概にどちらが有利だと断言することはできないので、家族との生活の仕方や仕事の仕方、老後にいたるまでの将来のライフプランを十分に考慮した上で決めることが大切でしょう

余談ですが、
金銭的な余裕があり、何度か住み替えをしている人に聞くと、子供を育てる間は郊外の一戸建て、そして老後は便利な都会のマンションに住むのがいいと言っていました。
たしかに年をとってから一戸建てに住むのは掃除をするのも大変でしょうし、2階にはエレベーターでもない限り、行きたくなくなる気がします。そこらへんまで考えることも重要なんでしょうね。
http://www.playon.jp/rss/

ここのRSSリーダーを使ってみた。

便利だね~。
特別ココのリーダーがすごいということではないと思う。
他のRSSリーダーでも同じだろうが、何しろ使ってみたのが初めてだったので。
いろんなサイトが更新されているかどうかをチェックできる。いちいち訪問しなくてもすむのがいい。

ほかにもサイトの更新状況をチェックする方法はあったと思うけど(以前、雑誌か何かで見た記憶がある)、利用していなかった。

もっと便利な方法や賢い使い方があるんだろうな。ネットの世界も日進月歩。勉強しなきゃな。
  • このエントリーのカテゴリ : 出来事
<引用文><引用タイトル>Yahoo!ニュース - 産経新聞 - GDP年率1.7%成長 7-9月 4期連続プラス

 内閣府が十一日発表した平成十七年七-九月期の国内総生産(GDP、季節調整値)速報は、物価変動を除く実質で前期(四-六月期)比0・4%増、年率換算で1・7%増と、四期続けてプラス成長を維持した。前々期(1・5%増)、前期(0・8%増)の反動で成長は鈍化したが、民間予測(平均1%程度)を大きく上回った。

いや~、日本経済は着実に回復してきているみたいですね~。よいことです。
これで国民全体の収入がアップするような流れになると、本格的な景気回復感が浸透するんですけどね。そうなると、インフレという新たな懸念材料が出てきますが。

また一方で、長期金利の上昇から住宅ローン金利も上昇してしまう可能性が高まっています。収入が増えていくなら問題ないですが、収入が増えないのに住宅ローン金利だけが上昇してしまうと、住宅購入予定者にとっては厳しいところですね。
<引用文><引用タイトル>Yahoo!ニュース - 産経新聞 - GDP年率1.7%成長 7-9月 4期連続プラス

 内閣府が十一日発表した平成十七年七-九月期の国内総生産(GDP、季節調整値)速報は、物価変動を除く実質で前期(四-六月期)比0・4%増、年率換算で1・7%増と、四期続けてプラス成長を維持した。前々期(1・5%増)、前期(0・8%増)の反動で成長は鈍化したが、民間予測(平均1%程度)を大きく上回った。

いや~、日本経済は着実に回復してきているみたいですね~。よいことです。
これで国民全体の収入がアップするような流れになると、本格的な景気回復感が浸透するんですけどね。そうなると、インフレという新たな懸念材料が出てきますが。

また一方で、長期金利の上昇から住宅ローン金利も上昇してしまう可能性が高まっています。収入が増えていくなら問題ないですが、収入が増えないのに住宅ローン金利だけが上昇してしまうと、住宅購入予定者にとっては厳しいところですね。
住まいの達人ブログ編集日記にこんな記事がありました(全文はこちら)。

そもそも、住宅金融公庫って何でなくなるんでしょう?



はい。簡単に回答します。

公庫は早くなくさないと、みんなが大変になるんです。

たしかに戦後、国民に一定以上の広さの住宅を取得させるために公庫のはたしてきた役割は大きかったといえます。

しかし、バブル崩壊後の金利低下で、公庫融資を繰り上げ返済したり借り換えしたりする人が増え、公庫は逆ざやに悩まされることになります。
というのも、公庫は財政投融資の資金からお金を借りて貸し出しをしていたのですが、利用者から繰り上げ返済や借り換えが行われても、公庫は財政投融資へは繰り上げ返済できません。したがって、金利低下によって低い金利での貸し出しを増やしながら、昔の高い金利の財政投融資への返済をしていたわけです。

このようなことなどによって、公庫の財政は悪化し、赤字がどんどん増えていきました。このまま公庫を存続させると、さらなる国民負担が生じるのは間違いないでしょう。
近年、公庫よりも有利な民間ローンがたくさん登場してきています。存在意義も薄れつつあるので、とっととなくすべきです。

とはいえ、「フラット35」という公庫の血を引いたジュニアのようなものが登場しています。公庫の人たちは、このジュニアに力強い生き残りをかけて必死みたいです。官の人たちも大変ですな。
住まいの達人ブログ編集日記にこんな記事がありました(全文はこちら)。

そもそも、住宅金融公庫って何でなくなるんでしょう?



はい。簡単に回答します。

公庫は早くなくさないと、みんなが大変になるんです。

たしかに戦後、国民に一定以上の広さの住宅を取得させるために公庫のはたしてきた役割は大きかったといえます。

しかし、バブル崩壊後の金利低下で、公庫融資を繰り上げ返済したり借り換えしたりする人が増え、公庫は逆ざやに悩まされることになります。
というのも、公庫は財政投融資の資金からお金を借りて貸し出しをしていたのですが、利用者から繰り上げ返済や借り換えが行われても、公庫は財政投融資へは繰り上げ返済できません。したがって、金利低下によって低い金利での貸し出しを増やしながら、昔の高い金利の財政投融資への返済をしていたわけです。

このようなことなどによって、公庫の財政は悪化し、赤字がどんどん増えていきました。このまま公庫を存続させると、さらなる国民負担が生じるのは間違いないでしょう。
近年、公庫よりも有利な民間ローンがたくさん登場してきています。存在意義も薄れつつあるので、とっととなくすべきです。

とはいえ、「フラット35」という公庫の血を引いたジュニアのようなものが登場しています。公庫の人たちは、このジュニアに力強い生き残りをかけて必死みたいです。官の人たちも大変ですな。
先日の匿名希望の女さんからのコメントに、

ローンを抱える一般的な家庭のAさん、家族構成が同じ賃貸ファミリーのBさん。
それぞれ立地条件も部屋数も同じ状態、年収も同じぐらい。
さて!10年経って貯金の多い方はいったいどちらの家族でしょうか?


とありましたので回答したいと思います。

10年後の貯蓄残高だけを比較するなら、おそらく賃貸のBさんのほうが多いでしょうね。

というのも、Aさんは住宅取得時の頭金のために一度貯蓄を取り崩しているはずですし、ローンの返済が始まった後も、管理費・修繕積立金、固定資産税や都市計画税などの維持費の負担があります。目先の負担を軽くするために、金利を短期固定タイプにしたり、返済期間を最長の35年などにすれば、Bさんの家賃よりも負担は軽くなるかもしれませんが、あくまでも目先的な話です。

しかし、Bさんのほうが10年後の貯蓄は多かったとしても、それがすなわち購入よりも賃貸のほうがおトクということを意味しているわけではありません
たとえ10年後の貯蓄が多くても、賃貸に住み続ける限り、老後も家賃負担が必要になります。その分の蓄えを確保しておかないと、ゆとりのある生活は難しいでしょう。

そもそも、賃貸と購入の損得は、一概には言えません
将来にわたってかかる費用だけを比較しても、将来の経済情勢がインフレ傾向になるのか、デフレ傾向になるのかで大きく違ってきます。

ちょっと試算をしてみたのでご覧ください。

家賃が2年ごとに1%ずつ上昇した場合と、1%ずつ下落した場合で、
3000・4000・5000万円のマンションを購入するケースと、
家賃を毎月10・13・16万円支払い続けるケースで試算。

【家賃が上昇する場合】 【家賃が下落する場合】
(図表が大きいので別リンクにしました)

やはり、家賃が少しずつでも上昇していくとすると、購入のほうが有利になる可能性が高そうです。試算によると、毎月13万円の家賃を払い続けるなら、4000万円以内のマンションを買ったほうが有利になります。

逆に、家賃が少しずつでも下がっていくなら、賃貸に住み続けたほうが有利になりそうです。試算によると、毎月10万円程度の家賃なら、3000万円の物件を買うよりもトータルの住居費負担は軽くなります。

とはいえ、都会で分譲マンションと同じような間取りの賃貸物件を探そうとすると、かなり家賃が高くりますし、高齢になってまで家賃を払い続けるのは老後に不安を残すことにもなりかねません。

そういう意味では、60歳くらいまでに安心して返済できる無理のない返済計画で住宅購入ができるのであれば、損得を抜きにして、買ってしまったほうが、老後の生活において重い住居費負担に悩まされることがなくなるという大きなメリットを享受できるでしょう。

最も重要なのは、無理のない返済計画を立てられるかという点です。収入の変動や家族構成の変動など、将来のライフプランの不確定要素が多い人ほど、急いで購入するのはおすすめしません。収入が安定し、家族構成が固まってから考えたほうが安全です。


なお、ライフプランの不確定要素が多いにもかかわらず、どうしても買いたいという人は、すぐに売却できるような立地のよい物件を不動産投資の観点で探すべきでしょう。購入する物件に一生涯住み続ける可能性が低ければ低いほど、投資という視点が必要になります。そういう視点を持たないと、大損することにもつながりかねないからです。
先日の匿名希望の女さんからのコメントに、

ローンを抱える一般的な家庭のAさん、家族構成が同じ賃貸ファミリーのBさん。
それぞれ立地条件も部屋数も同じ状態、年収も同じぐらい。
さて!10年経って貯金の多い方はいったいどちらの家族でしょうか?


とありましたので回答したいと思います。

10年後の貯蓄残高だけを比較するなら、おそらく賃貸のBさんのほうが多いでしょうね。

というのも、Aさんは住宅取得時の頭金のために一度貯蓄を取り崩しているはずですし、ローンの返済が始まった後も、管理費・修繕積立金、固定資産税や都市計画税などの維持費の負担があります。目先の負担を軽くするために、金利を短期固定タイプにしたり、返済期間を最長の35年などにすれば、Bさんの家賃よりも負担は軽くなるかもしれませんが、あくまでも目先的な話です。

しかし、Bさんのほうが10年後の貯蓄は多かったとしても、それがすなわち購入よりも賃貸のほうがおトクということを意味しているわけではありません
たとえ10年後の貯蓄が多くても、賃貸に住み続ける限り、老後も家賃負担が必要になります。その分の蓄えを確保しておかないと、ゆとりのある生活は難しいでしょう。

そもそも、賃貸と購入の損得は、一概には言えません
将来にわたってかかる費用だけを比較しても、将来の経済情勢がインフレ傾向になるのか、デフレ傾向になるのかで大きく違ってきます。

ちょっと試算をしてみたのでご覧ください。

家賃が2年ごとに1%ずつ上昇した場合と、1%ずつ下落した場合で、
3000・4000・5000万円のマンションを購入するケースと、
家賃を毎月10・13・16万円支払い続けるケースで試算。

【家賃が上昇する場合】 【家賃が下落する場合】
(図表が大きいので別リンクにしました)

やはり、家賃が少しずつでも上昇していくとすると、購入のほうが有利になる可能性が高そうです。試算によると、毎月13万円の家賃を払い続けるなら、4000万円以内のマンションを買ったほうが有利になります。

逆に、家賃が少しずつでも下がっていくなら、賃貸に住み続けたほうが有利になりそうです。試算によると、毎月10万円程度の家賃なら、3000万円の物件を買うよりもトータルの住居費負担は軽くなります。

とはいえ、都会で分譲マンションと同じような間取りの賃貸物件を探そうとすると、かなり家賃が高くりますし、高齢になってまで家賃を払い続けるのは老後に不安を残すことにもなりかねません。

そういう意味では、60歳くらいまでに安心して返済できる無理のない返済計画で住宅購入ができるのであれば、損得を抜きにして、買ってしまったほうが、老後の生活において重い住居費負担に悩まされることがなくなるという大きなメリットを享受できるでしょう。

最も重要なのは、無理のない返済計画を立てられるかという点です。収入の変動や家族構成の変動など、将来のライフプランの不確定要素が多い人ほど、急いで購入するのはおすすめしません。収入が安定し、家族構成が固まってから考えたほうが安全です。


なお、ライフプランの不確定要素が多いにもかかわらず、どうしても買いたいという人は、すぐに売却できるような立地のよい物件を不動産投資の観点で探すべきでしょう。購入する物件に一生涯住み続ける可能性が低ければ低いほど、投資という視点が必要になります。そういう視点を持たないと、大損することにもつながりかねないからです。
 

プロフィール

ヒッシーこと菱田雅生

  • Author:ヒッシーこと菱田雅生
  • 1969年東京生まれ。大学卒業後、証券会社、独立系FP会社を経て独立。ライフアセットコンサルティング株式会社代表取締役。現在は、相談業務や原稿執筆、セミナー講師等に従事。ごくたまにTVやラジオへの出演もしている。
    http://www.fpmeister.com
 
 
 
 

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