出張中

目指すは高田。
とおい～

繰り上げ返済の基本

【住宅ローンの上手な返し方－vol.1】

さてさて、読者のなかには、住宅ローンをすでに組んで返済中の人もいると思います。このカテゴリーでは、上手な返し方について解説していこうと思います。

まずは、繰り上げ返済の基本について触れておきましょう。

繰り上げ返済は知っていますよね？

通常の返済とは別に、手元にある資金を使って、ローンの元金の一部を返してしまう方法です。正確には、「一部繰り上げ返済」といいます。

ちなみに、ローンの全部を返してしまうのは、繰り上げ完済です。

で、この繰り上げ返済には、大きく二つの方法があるんです。
それが、
期間短縮型と返済額軽減型。

期間短縮型は、繰り上げ返済後の返済額を変えずに、残りの期間を短くする方法。
イメージ図はこれ↓

そして、返済額軽減型は、繰り上げ返済後の残りの期間を変えずに、返済額を少なくする方法。
イメージ図はこれ↓

利息の軽減効果（絶対額）を比較すると、期間短縮型のほうが有利。
でも、繰り上げ返済の効果を実感できるのは完済時点。

一方、返済額軽減型は繰り上げ直後から効果が実感できる。浮いたお金を運用できる点などを考慮すると、実はどちらがトクとは一概にはいえない。

ま、基本的な考え方としては、家計にゆとりがあるなら期間短縮型を優先すべきでしょう。

繰り上げ返済の基本

【住宅ローンの上手な返し方－vol.1】

さてさて、読者のなかには、住宅ローンをすでに組んで返済中の人もいると思います。このカテゴリーでは、上手な返し方について解説していこうと思います。

まずは、繰り上げ返済の基本について触れておきましょう。

繰り上げ返済は知っていますよね？

通常の返済とは別に、手元にある資金を使って、ローンの元金の一部を返してしまう方法です。正確には、「一部繰り上げ返済」といいます。

ちなみに、ローンの全部を返してしまうのは、繰り上げ完済です。

で、この繰り上げ返済には、大きく二つの方法があるんです。
それが、
期間短縮型と返済額軽減型。

期間短縮型は、繰り上げ返済後の返済額を変えずに、残りの期間を短くする方法。
イメージ図はこれ↓

そして、返済額軽減型は、繰り上げ返済後の残りの期間を変えずに、返済額を少なくする方法。
イメージ図はこれ↓

利息の軽減効果（絶対額）を比較すると、期間短縮型のほうが有利。
でも、繰り上げ返済の効果を実感できるのは完済時点。

一方、返済額軽減型は繰り上げ直後から効果が実感できる。浮いたお金を運用できる点などを考慮すると、実はどちらがトクとは一概にはいえない。

ま、基本的な考え方としては、家計にゆとりがあるなら期間短縮型を優先すべきでしょう。

番組収録中

まだまだかかりそう

エクセルで返済額を求めたいというニーズ

けっこうあるみたいですね。エクセルで返済額を計算したいというニーズが。

このブログにアクセスしてくれる人の検索ワードを確認すると、
「エクセル、計算式、元利均等、元金均等」などといった言葉が多い。

やっぱり自分で返済額を計算して、返済計画をきちんと練りたいと思っている人が多いということでしょうか。とてもよろしいことですね。無茶なローンを組まずに、自分にあった安心できるローンを利用してもらいたいものです。

いつか（いつだ？できれば、近いうちにしたいが…）、エクセルを使った繰り上げ返済の計算（期間短縮型と返済額軽減型の両方）も、取り上げましょうかね。

あ、それから、検索ワードでたまにあるのが「住宅ローン、しくみ」ってヤツ。
すごいアバウトな検索ですが、ヒットするサイトが48,500 もあるなかで、このブログが4番目に出てきます。

これって、すごくない？

これもひとえに、スマッチを取りまとめているスタッフの努力、そして読者の皆様のおかげでしょう。忙しいのを言い訳に、最近ちょっと内容のうすい記事が多くなっていますが、これからまた頑張ります。では。

エクセルで返済額を求めたいというニーズ

けっこうあるみたいですね。エクセルで返済額を計算したいというニーズが。

このブログにアクセスしてくれる人の検索ワードを確認すると、
「エクセル、計算式、元利均等、元金均等」などといった言葉が多い。

やっぱり自分で返済額を計算して、返済計画をきちんと練りたいと思っている人が多いということでしょうか。とてもよろしいことですね。無茶なローンを組まずに、自分にあった安心できるローンを利用してもらいたいものです。

いつか（いつだ？できれば、近いうちにしたいが…）、エクセルを使った繰り上げ返済の計算（期間短縮型と返済額軽減型の両方）も、取り上げましょうかね。

あ、それから、検索ワードでたまにあるのが「住宅ローン、しくみ」ってヤツ。
すごいアバウトな検索ですが、ヒットするサイトが48,500 もあるなかで、このブログが4番目に出てきます。

これって、すごくない？

これもひとえに、スマッチを取りまとめているスタッフの努力、そして読者の皆様のおかげでしょう。忙しいのを言い訳に、最近ちょっと内容のうすい記事が多くなっていますが、これからまた頑張ります。では。

穂高神社

出張帰り。
長野では有名な神社らしい。

こんなローン、使っちゃダメ！

昨日の日経新聞の１面トップにありましたが、
<引用文>----略----
20代や女性が利用しやすい商品を投入し、貸出金利を高めに設定することでこれまで融資を見合わせてきた顧客を取り込む動きも出てきた。
----略----
りそな銀行は最長45年まで借りられる住宅ローンの取り扱いを今春から本格的に始める。
----略----

まったくもう。そんな商品を作らないでほしい。
20歳代や派遣社員の人など、将来のライフプランの不確定要素の多い人、長期的に安定した収入が得られるかどうかわからない人は住宅ローンを組んじゃダメだろう。

もちろん自己責任なので、どうしても利用したいなら止めはしないが、破綻予備軍に加わるだけだと思われる。

それから、りそな～。
住宅ローン商品を充実させて他行との差別化をはかりたい気持ちはわかる。
だが、４５年返済とはどういうこと？
いったいどこの誰が４５年先までの収入の見通しを立てられるというのだ。
親子リレーローンだって、いろんな問題があるからほとんどすすめないのに。

まったく、こんな商品を作っておいて、将来家計が破綻したら、「それはあなたの計画が甘かったんですよ」とでも言うのか？
商品を作る側にも少しは責任の一端があるんじゃないのか？

あぁ、もう、若者を借金漬けにするのを止めてくれ～。

こんなローン、使っちゃダメ！

昨日の日経新聞の１面トップにありましたが、
<引用文>----略----
20代や女性が利用しやすい商品を投入し、貸出金利を高めに設定することでこれまで融資を見合わせてきた顧客を取り込む動きも出てきた。
----略----
りそな銀行は最長45年まで借りられる住宅ローンの取り扱いを今春から本格的に始める。
----略----

まったくもう。そんな商品を作らないでほしい。
20歳代や派遣社員の人など、将来のライフプランの不確定要素の多い人、長期的に安定した収入が得られるかどうかわからない人は住宅ローンを組んじゃダメだろう。

もちろん自己責任なので、どうしても利用したいなら止めはしないが、破綻予備軍に加わるだけだと思われる。

それから、りそな～。
住宅ローン商品を充実させて他行との差別化をはかりたい気持ちはわかる。
だが、４５年返済とはどういうこと？
いったいどこの誰が４５年先までの収入の見通しを立てられるというのだ。
親子リレーローンだって、いろんな問題があるからほとんどすすめないのに。

まったく、こんな商品を作っておいて、将来家計が破綻したら、「それはあなたの計画が甘かったんですよ」とでも言うのか？
商品を作る側にも少しは責任の一端があるんじゃないのか？

あぁ、もう、若者を借金漬けにするのを止めてくれ～。

2/18：無料セミナーを実施します！

宣伝です。再掲です。

2月18日（土）13:30～14:30
オークラランド住宅公園　にて、無料セミナーを行います。

セミナーのタイトルは、

「1,000万円トクする！住宅ローンの上手な組み方・返し方」

これから住宅ローンを組む方、すでに返済中の方、ただちょっと勉強したいという方、冷やかしがてら覗いてみようという方、どんな方でもＯＫです。お気軽にご参加ください。

ただ、会場がそんなに広くないので、事前に電話予約をしていただくことになっております。

住所：世田谷区桜3-24-8
ＴＥＬ：[phone]

2/18：無料セミナーを実施します！

宣伝です。再掲です。

2月18日（土）13:30～14:30
オークラランド住宅公園　にて、無料セミナーを行います。

セミナーのタイトルは、

「1,000万円トクする！住宅ローンの上手な組み方・返し方」

これから住宅ローンを組む方、すでに返済中の方、ただちょっと勉強したいという方、冷やかしがてら覗いてみようという方、どんな方でもＯＫです。お気軽にご参加ください。

ただ、会場がそんなに広くないので、事前に電話予約をしていただくことになっております。

住所：世田谷区桜3-24-8
ＴＥＬ：[phone]

飯田から松本へ移動中

さみぃ～

だりぃ～

住まいの近くに信頼できる病院があるか

インフルエンザにかかりました。
とてもだるくて、しんどいです。皆様もお気をつけください。

ウチの近く（といっても車で10分くらい）には、総合病院ランキング（以前、日経新聞でやっていた）の上位に入っていた病院があります。

いつも混んではいるのですが、先生たちは親切で、大きな病院のわりには流れ作業的な診察はしません。きっと教育がしっかりしているんでしょうね。小児科の先生も常に５・６人は待機しているので待ち時間はそれほど長くなく、病気になった子どもにとってもいい感じ。

いますぐは考えていませんが、次に転居するときには、この病院のように信頼できる病院が近くにあるかどうかは意外と重要なポイントになると、インフルエンザになって改めて思いました。

住まいの近くに信頼できる病院があるか

インフルエンザにかかりました。
とてもだるくて、しんどいです。皆様もお気をつけください。

ウチの近く（といっても車で10分くらい）には、総合病院ランキング（以前、日経新聞でやっていた）の上位に入っていた病院があります。

いつも混んではいるのですが、先生たちは親切で、大きな病院のわりには流れ作業的な診察はしません。きっと教育がしっかりしているんでしょうね。小児科の先生も常に５・６人は待機しているので待ち時間はそれほど長くなく、病気になった子どもにとってもいい感じ。

いますぐは考えていませんが、次に転居するときには、この病院のように信頼できる病院が近くにあるかどうかは意外と重要なポイントになると、インフルエンザになって改めて思いました。

う～

完全にインフルエンザ。
熱、だるい、食欲ない。

とうとうウチでは、長男以外みんなインフルエンザの餌食に。

仕事的にも各方面に迷惑がかかるし、一刻も早く復帰せねば。
とはいえ、なかなか休めない。
収録の仕事は延期してもらったが、生の講座は延期できない。
う～、行かなきゃ。
クスリよ、効いてくれ～。

久しぶりに口論した！

あ～むかつく。
久しぶりに他人にバカヤロウなどと言ってしまった。

妻と下の子２人がインフルエンザになり、自分もちょっとあぶない雰囲気。セキが出始めた。そんなこともあって、きょうはセミナー帰りに最寄駅からタクシーに乗った。

ウチは駅から１本目の道を「左折→左折」でも「右折→右折」でも行ける（わかりにくい表現かな）。
右折のほうが曲がる回数が多いため、少し時間がかかる気がするうえ、距離的にもちょっと遠い感じ（同じワンメーターの範囲内だが）。なので、曲がる回数の少なさと、左折のほうがやりやすいと思うことから、「左折でお願いします」と乗ったときに言うようにしている。

ところが今日の運ちゃんは「右でいいでしょ。同じだし」と開口一番。
なんかちょっとムッとしたので、
「いや左のほうが近い気がするので左でお願いします」
と言ってみたが聞く耳を持たず。

「どうせ同じワンメーターだし、得手不得手があるんだよ。オレはいつもこっちだから」
と言い出す始末。

風邪気味だったのと、怒る気も失せたので黙って乗っていたが、
だんだんムカついてきたので、降りるときにひとこと。
「客商売だったら、とりあえず客の言うことを聞いといたほうがいいんじゃない？」
と言っちゃった。

そうしたら、
「得手不得手があるって言っているだろうがバカヤロウ！」
と言いだした。
「なんだとう？何だその態度は？会社に電話するぞ、バカヤロウ！」
と言うと、
「電話でも何でもしやがれ！」
とのこと。

はい。
一部始終を即座に電話しました。
どうなるんでしょうね、彼は。
かわいそうに。

田舎のタクシー会社のしがないおっさん相手に
つっかかっていく必要はなかったかなと、ちょっとだけ後悔。

やはり、短気は損気。
明日は天気？

さて、気分を落ち着けてから原稿を書きます。

返済期間の半分程度を固定すれば安心！

またまたコメント欄に以下の質問が来ていたので回答します。
<引用文>2002年９月に２３００万円を２年固定1.7％の35年ローンを借りて、さらに２年固定金利1.7％で更新して現在にいたります。これまでは金利の低さに助けられたのですが、金利上昇の気配が見られるいま、借り換えを検討しております。

現在の借り入れ残高は１６００万円程度で、残り返済期間は２２年。これを20年固定の2.59%で借り替えようと考えております。

手数料等を考えて、効果やメリットはありますでしょうか？
表面的な金利の高いローンに借り換える場合は、目に見える効果は得られません。ただ、将来金利が上がっていったときに、長期固定タイプを選択しておいたメリットを実感できることでしょう。
なお、残りの返済期間が22年と、比較的短くなっているようなので、20年固定ではなく、10年固定あたりに借り換えてもよいかと思われます。10年固定なら、キャンペーン金利で２％前後という水準なので目先的な利息負担も軽くなります。

もちろん、10年後の金利次第で返済額が変動しますが、10年後には残りの返済期間は12年になっています。今度はさらに金利が低めの5年固定あたりを選択しましょう。そして残り7年になったら、3年固定を使うというように、固定期間を少しずつ短くしてみてはいかがでしょうか。

あくまでも筆者の個人的な予想に過ぎませんが、結果として有利な返済ができるのではないかと思います。

ちなみに、借り換えと同時に手元にある余裕資金を内入れして残高を減らしたり、借り換え後のローンの返済期間を１年でも短くしたりすれば、より利息の負担は軽くなりますので、可能な範囲でご検討ください。

返済期間の半分程度を固定すれば安心！

またまたコメント欄に以下の質問が来ていたので回答します。
<引用文>2002年９月に２３００万円を２年固定1.7％の35年ローンを借りて、さらに２年固定金利1.7％で更新して現在にいたります。これまでは金利の低さに助けられたのですが、金利上昇の気配が見られるいま、借り換えを検討しております。

現在の借り入れ残高は１６００万円程度で、残り返済期間は２２年。これを20年固定の2.59%で借り替えようと考えております。

手数料等を考えて、効果やメリットはありますでしょうか？
表面的な金利の高いローンに借り換える場合は、目に見える効果は得られません。ただ、将来金利が上がっていったときに、長期固定タイプを選択しておいたメリットを実感できることでしょう。
なお、残りの返済期間が22年と、比較的短くなっているようなので、20年固定ではなく、10年固定あたりに借り換えてもよいかと思われます。10年固定なら、キャンペーン金利で２％前後という水準なので目先的な利息負担も軽くなります。

もちろん、10年後の金利次第で返済額が変動しますが、10年後には残りの返済期間は12年になっています。今度はさらに金利が低めの5年固定あたりを選択しましょう。そして残り7年になったら、3年固定を使うというように、固定期間を少しずつ短くしてみてはいかがでしょうか。

あくまでも筆者の個人的な予想に過ぎませんが、結果として有利な返済ができるのではないかと思います。

ちなみに、借り換えと同時に手元にある余裕資金を内入れして残高を減らしたり、借り換え後のローンの返済期間を１年でも短くしたりすれば、より利息の負担は軽くなりますので、可能な範囲でご検討ください。

なかなか

美味しい白ワイン。アメリカ産らしい。

東京駅

駅舎は趣があるが、回りは工事中ばかり。そのうちこの駅舎も駅ビルに変わるのかな。

２年固定や３年固定は、リスクが高い！

【住宅ローンのしくみ－vol.14】

さて、前回の続きです。住宅ローンの金利についてですが、３回目は、近年、民間金融機関の主流商品となってきている固定金利選択型または固定期間選択型と呼ばれるタイプについて説明しましょう。

このタイプは、もともとベースは変動金利型である民間ローンの当初一定期間の金利を固定し、一定期間経過後は変動金利型に戻るタイプです。一定期間経過後に、再びいずれかの固定期間を選択することもできます。

設定可能な一定期間は金融機関によって異なる場合がありますが、一般的には2年、3年、5年、7年、10年あたりが用意されています（一部の金融機関では、15年、20年といった長期の固定期間を用意しているところもあります）。

金融機関がよく「金利優遇キャンペーン」などを行っていますが、多くのものが、対象はこの固定金利選択型の金利を優遇するタイプです。

しかし、この金利には落とし穴もありますので注意が必要です。
かなり利用されている人が多いようですが、2年固定や3年固定といった短期の固定期間を選択するのは、ハッキリ言って危険です。

たしかに見た目の金利は低いです。
キャンペーンによる優遇もあって、それらの金利は多くの金融機関で年１％前後！！

この間、ある金融機関では、2年固定の金利を0.5％（！）にしていました（ずいぶん前に、このエントリーで書きましたが）。

しかし、これらの低い金利は当初の2年とか3年の非常に短期間しか適用されないのです。ましてや、もともとの基準となる2年固定や3年固定の金利は2～2.5％あたりなので、現在のような金利水準が今後とも変わらなくても、2年後か3年後には適用金利が2～2.5％あたりになってしまうということです。

仮に、3000万円を年１％（3年固定）、30年返済で借りていたとすると、
毎月返済額は、当初は96,491円になります（計算式は、こちら）。

そして、3年後に適用金利が2％に変わると、
その後の毎月返済額は、109,468円に上昇してしまうのです。

世の中の金利が3年後、いまよりも上がっていたとしたら、
たとえば年3％に上がっていると、返済額は123,439円です！
はたして現在の家計が維持できるでしょうか。

繰り返し言います。2年固定や3年固定は極力避けるべきです。危険です。

どうしても利用したい人は、それだけリスクがあることを十分に認識してから選ぶべきでしょう。何も考えずに目先の金利の低さにつられて2年固定や3年固定を選ぶのは、キレイな雪景色の冬山に何の準備もせずに登っていくのと同じだと思います。

やはり、現在のような低金利時代は、固定金利選択型を利用する場合、最低でも10年固定あたりの比較的長期間固定されるタイプを選ぶべきでしょう。

２年固定や３年固定は、リスクが高い！

【住宅ローンのしくみ－vol.14】

さて、前回の続きです。住宅ローンの金利についてですが、３回目は、近年、民間金融機関の主流商品となってきている固定金利選択型または固定期間選択型と呼ばれるタイプについて説明しましょう。

このタイプは、もともとベースは変動金利型である民間ローンの当初一定期間の金利を固定し、一定期間経過後は変動金利型に戻るタイプです。一定期間経過後に、再びいずれかの固定期間を選択することもできます。

設定可能な一定期間は金融機関によって異なる場合がありますが、一般的には2年、3年、5年、7年、10年あたりが用意されています（一部の金融機関では、15年、20年といった長期の固定期間を用意しているところもあります）。

金融機関がよく「金利優遇キャンペーン」などを行っていますが、多くのものが、対象はこの固定金利選択型の金利を優遇するタイプです。

しかし、この金利には落とし穴もありますので注意が必要です。
かなり利用されている人が多いようですが、2年固定や3年固定といった短期の固定期間を選択するのは、ハッキリ言って危険です。

たしかに見た目の金利は低いです。
キャンペーンによる優遇もあって、それらの金利は多くの金融機関で年１％前後！！

この間、ある金融機関では、2年固定の金利を0.5％（！）にしていました（ずいぶん前に、このエントリーで書きましたが）。

しかし、これらの低い金利は当初の2年とか3年の非常に短期間しか適用されないのです。ましてや、もともとの基準となる2年固定や3年固定の金利は2～2.5％あたりなので、現在のような金利水準が今後とも変わらなくても、2年後か3年後には適用金利が2～2.5％あたりになってしまうということです。

仮に、3000万円を年１％（3年固定）、30年返済で借りていたとすると、
毎月返済額は、当初は96,491円になります（計算式は、こちら）。

そして、3年後に適用金利が2％に変わると、
その後の毎月返済額は、109,468円に上昇してしまうのです。

世の中の金利が3年後、いまよりも上がっていたとしたら、
たとえば年3％に上がっていると、返済額は123,439円です！
はたして現在の家計が維持できるでしょうか。

繰り返し言います。2年固定や3年固定は極力避けるべきです。危険です。

どうしても利用したい人は、それだけリスクがあることを十分に認識してから選ぶべきでしょう。何も考えずに目先の金利の低さにつられて2年固定や3年固定を選ぶのは、キレイな雪景色の冬山に何の準備もせずに登っていくのと同じだと思います。

やはり、現在のような低金利時代は、固定金利選択型を利用する場合、最低でも10年固定あたりの比較的長期間固定されるタイプを選ぶべきでしょう。