石神井公園の銀杏

ゆっくり立ち止まりたいものだ

宝くじはハイリスク・マイナスリターン！

実はボク、宝くじは好きなので、ジャンボの季節には毎回10枚だけ買います。

でも、20枚は絶対に買いません。
だって、当たる確率はほとんど変わりませんから。

それに、宝くじは、確率論どおりになるなら、確実にお金は減り続けます。
そうです。実は宝くじは、ハイリスク・マイナスリターンの商品だったのです（競輪とか競馬、パチンコ、パチスロなど、バクチ関係は基本的に同様です）。

今回の年末ジャンボも、1枚300円の投資に対する期待リターン（期待値）を計算してみました。
1等の2億円は、1000万本という1ユニットあたり1本なので、確率は単純計算で1000万分の1で、収益は199,999,700円。前後賞5000万円は、2本なので500万分の1で、収益は49,999,700円。………そして、ハズレくじが8,889,794本あって、収益はマイナス300円。

というように得られる収益と、そうなる確率を求めて、加重平均します。

すると、今回の年末ジャンボの期待値は、

マイナス158円！！！

つまり、1枚買うことによる平均的な収益がマイナス158円なのです。そう、確実にお金が減るというわけです。実は、前回のサマージャンボも期待値はマイナス158円でした。

ま、この理由はご存じの人も多いと思いますが、集めたお金のうちの約半分を国や自治体が収益金として取ってしまうからです。

国や自治体は、国民や市民に甘い夢をみさせて（儚い夢とも教えずに）、ノーリスクでお金を搾取しているわけです。

今回の年末ジャンボは、74ユニット（7億4,000万枚）を発売する予定のようです。つまり、2,220億円ものお金を集めて、半分の約1,000億円を労せずして手中に納めようとしているわけです。

国や自治体の財政をよくするためには好都合でしょうが、ＴＶＣＭなどに力を入れるのであれば、そのへんの説明もきちんとしてほしいものです。

だって、本当に当たりにくいものですし、確率論上は損ですから。
ボクが20枚買わないのも、1等の当たる確率が100万分の1から50万分の1になるだけだからです。

現在、日本人が1年間に交通事故で死ぬ確率は、2万分の1くらいです。これと同じくらいの確率にするためには、宝くじを500枚買わなければなりません。500枚買っても交通事故にあって死ぬ確率と同じくらいですから、とうてい当たりませんね。

ま、毎回10枚は買うんですけど…。
当たったら、家建てます＾＾

宝くじはハイリスク・マイナスリターン！

実はボク、宝くじは好きなので、ジャンボの季節には毎回10枚だけ買います。

でも、20枚は絶対に買いません。
だって、当たる確率はほとんど変わりませんから。

それに、宝くじは、確率論どおりになるなら、確実にお金は減り続けます。
そうです。実は宝くじは、ハイリスク・マイナスリターンの商品だったのです（競輪とか競馬、パチンコ、パチスロなど、バクチ関係は基本的に同様です）。

今回の年末ジャンボも、1枚300円の投資に対する期待リターン（期待値）を計算してみました。
1等の2億円は、1000万本という1ユニットあたり1本なので、確率は単純計算で1000万分の1で、収益は199,999,700円。前後賞5000万円は、2本なので500万分の1で、収益は49,999,700円。………そして、ハズレくじが8,889,794本あって、収益はマイナス300円。

というように得られる収益と、そうなる確率を求めて、加重平均します。

すると、今回の年末ジャンボの期待値は、

マイナス158円！！！

つまり、1枚買うことによる平均的な収益がマイナス158円なのです。そう、確実にお金が減るというわけです。実は、前回のサマージャンボも期待値はマイナス158円でした。

ま、この理由はご存じの人も多いと思いますが、集めたお金のうちの約半分を国や自治体が収益金として取ってしまうからです。

国や自治体は、国民や市民に甘い夢をみさせて（儚い夢とも教えずに）、ノーリスクでお金を搾取しているわけです。

今回の年末ジャンボは、74ユニット（7億4,000万枚）を発売する予定のようです。つまり、2,220億円ものお金を集めて、半分の約1,000億円を労せずして手中に納めようとしているわけです。

国や自治体の財政をよくするためには好都合でしょうが、ＴＶＣＭなどに力を入れるのであれば、そのへんの説明もきちんとしてほしいものです。

だって、本当に当たりにくいものですし、確率論上は損ですから。
ボクが20枚買わないのも、1等の当たる確率が100万分の1から50万分の1になるだけだからです。

現在、日本人が1年間に交通事故で死ぬ確率は、2万分の1くらいです。これと同じくらいの確率にするためには、宝くじを500枚買わなければなりません。500枚買っても交通事故にあって死ぬ確率と同じくらいですから、とうてい当たりませんね。

ま、毎回10枚は買うんですけど…。
当たったら、家建てます＾＾

ローンの収入基準って何？（その２）

【住宅ローンのしくみ－vol.17】

さて、前回の続きです。
ローンの収入基準の話。銀行等の民間ローンの場合はどうか。

一般的に、年収４００万円以上などの条件を満たすと、
返済負担率35％までが限度としている金融機関が多いようです。しかし、なかには「40％までＯＫ」などといった、「それは貸し過ぎでしょぉぉぉ」と言いたくなるところもあります。

では一般に
“返済負担率”
といわれるこの基準は何なのでしょうか。

これは、
「年収に対する年間返済額の比率」です。

たとえば、年収500万円なら、その35％である年間175万円の返済額までなら融資ＯＫですよといっているわけです。

返済負担率40％だと、年収500万円に対して年間返済額200万円まで。年収500万円の人の手取り収入が400万円程度（家族構成等によって異なります）であることを考えると、手取りの半分を返済に充てる状態。普通の人なら生活できないでしょう。ヒドイ話です。

ちなみに、金融機関によって若干異なるようですが、返済負担率で審査をするときの返済額の計算は、住宅ローン金利を一律4％という前提で計算しているところも多いようです。審査を緩くし過ぎないためには有効でしょう。

なお、前回触れた公庫融資やフラット35の収入基準を返済負担率で計算すると、公庫融資が年収の20％以内、フラット35が年収の25％以内となっています。公庫やフラット35は、基本的に無茶な貸し出しはしないというスタンスが数字にも現われているわけです。ただ、頭金なしでも組めてしまう現状は少し問題だと思いますが。

ローンの収入基準って何？（その２）

【住宅ローンのしくみ－vol.17】

さて、前回の続きです。
ローンの収入基準の話。銀行等の民間ローンの場合はどうか。

一般的に、年収４００万円以上などの条件を満たすと、
返済負担率35％までが限度としている金融機関が多いようです。しかし、なかには「40％までＯＫ」などといった、「それは貸し過ぎでしょぉぉぉ」と言いたくなるところもあります。

では一般に
“返済負担率”
といわれるこの基準は何なのでしょうか。

これは、
「年収に対する年間返済額の比率」です。

たとえば、年収500万円なら、その35％である年間175万円の返済額までなら融資ＯＫですよといっているわけです。

返済負担率40％だと、年収500万円に対して年間返済額200万円まで。年収500万円の人の手取り収入が400万円程度（家族構成等によって異なります）であることを考えると、手取りの半分を返済に充てる状態。普通の人なら生活できないでしょう。ヒドイ話です。

ちなみに、金融機関によって若干異なるようですが、返済負担率で審査をするときの返済額の計算は、住宅ローン金利を一律4％という前提で計算しているところも多いようです。審査を緩くし過ぎないためには有効でしょう。

なお、前回触れた公庫融資やフラット35の収入基準を返済負担率で計算すると、公庫融資が年収の20％以内、フラット35が年収の25％以内となっています。公庫やフラット35は、基本的に無茶な貸し出しはしないというスタンスが数字にも現われているわけです。ただ、頭金なしでも組めてしまう現状は少し問題だと思いますが。

渋谷

おっ、なかなかキレイじゃん

東京タワー

おっ、キレイじゃん

ローンの収入基準って何？（その１）

【住宅ローンのしくみ－vol.16】

グーグルやヤフーで「住宅ローン　しくみ」と検索すると、このサイトがトップに出てくる。スゴイ！！（いまだけかもしれないけど）

でも、その割には最近住宅ローンのしくみについて書いていなかったので、ちょっと書きましょう。
今回は住宅ローンの「収入基準」について。

住宅ローンを申し込む際の要件として、住宅金融公庫融資では、
原則として毎月返済額の5倍以上の月収があることとか、
フラット３５でも、

原則として毎月返済額の4倍以上の月収があること
といった条件があります。

この場合の「毎月返済額」とは、ボーナス返済を利用する場合でも、すべてを毎月返済のみで組んだ場合の返済額を計算します。

そして、「5倍または4倍以上の月収」という場合の「月収」とは、年収を12で割った金額となります。

つまり、毎月返済額が10万円だったとすると、公庫融資の場合はその5倍である50万円、フラット35ではその4倍である40万円以上の月収が必要になります。この場合、月収の12倍が年収なので、公庫なら600万円、フラット35なら480万円以上の年収が必要になるということです。

さらに公庫やフラット35の場合は、他の借金がある人の場合の収入基準も別途もうけています。

次回は、民間ローンの収入基準について。

ローンの収入基準って何？（その１）

【住宅ローンのしくみ－vol.16】

グーグルやヤフーで「住宅ローン　しくみ」と検索すると、このサイトがトップに出てくる。スゴイ！！（いまだけかもしれないけど）

でも、その割には最近住宅ローンのしくみについて書いていなかったので、ちょっと書きましょう。
今回は住宅ローンの「収入基準」について。

住宅ローンを申し込む際の要件として、住宅金融公庫融資では、
原則として毎月返済額の5倍以上の月収があることとか、
フラット３５でも、

原則として毎月返済額の4倍以上の月収があること
といった条件があります。

この場合の「毎月返済額」とは、ボーナス返済を利用する場合でも、すべてを毎月返済のみで組んだ場合の返済額を計算します。

そして、「5倍または4倍以上の月収」という場合の「月収」とは、年収を12で割った金額となります。

つまり、毎月返済額が10万円だったとすると、公庫融資の場合はその5倍である50万円、フラット35ではその4倍である40万円以上の月収が必要になります。この場合、月収の12倍が年収なので、公庫なら600万円、フラット35なら480万円以上の年収が必要になるということです。

さらに公庫やフラット35の場合は、他の借金がある人の場合の収入基準も別途もうけています。

次回は、民間ローンの収入基準について。

防衛庁

なんかすごいな～。
存在意義はどの程度あるのか。
う～む…

住宅ローンを10年足らずで返す方法？

ダイヤモンド社の「ＺＡｉ」2007年1月号で、ボクの住宅ローンの試算やコメントが載っています。

この取材依頼をくれた記者のテルヤさん。
ローンを組んで家を買ったのだそうですが、返済計画を綿密に練って返しているところでした。うまくいけば10年そこそこで返し終わってしまうとのこと。スゴイです。

そういえば、知り合いのライターさん夫婦は、共働きで頑張って、借り入れから７、８年で完済したそうです。共働きパワーは侮れません。

ま、だからといって、共働きなのをいいことにたくさん借りてしまうと後が大変でしょうけどね。

共働きは、その状態をどの程度続けられるかを冷静に判断して借りる金額を決めるべきです。そうしないと、共働きを否応なく続けざるをえなくなる可能性が高まるでしょう。

住宅ローンを10年足らずで返す方法？

ダイヤモンド社の「ＺＡｉ」2007年1月号で、ボクの住宅ローンの試算やコメントが載っています。

この取材依頼をくれた記者のテルヤさん。
ローンを組んで家を買ったのだそうですが、返済計画を綿密に練って返しているところでした。うまくいけば10年そこそこで返し終わってしまうとのこと。スゴイです。

そういえば、知り合いのライターさん夫婦は、共働きで頑張って、借り入れから７、８年で完済したそうです。共働きパワーは侮れません。

ま、だからといって、共働きなのをいいことにたくさん借りてしまうと後が大変でしょうけどね。

共働きは、その状態をどの程度続けられるかを冷静に判断して借りる金額を決めるべきです。そうしないと、共働きを否応なく続けざるをえなくなる可能性が高まるでしょう。

ＭＳが住宅ローン参入？

ＭＳは、マイクロソフトでも、モビルスーツでもありません＾＾

モルガン・スタンレー証券が住宅ローン参入　とのこと。
<引用文>米系大手証券のモルガン・スタンレー証券は八十二銀行など地方銀行約20行と組み、住宅ローン事業に参入する。信用力の低い顧客にも貸し出す新型の住宅ローンで、地銀が販売したローンをモルガンが機関投資家に転売してリスクを分散する。年間数千億円規模の融資を目指す。<引用文>

だそうです。

別に参入はかまいませんが、“信用力の低い顧客にも貸し出す”ってのが気になりますね。

たしかに、一般的に信用力が低いとされる自営業者などにも分け隔てなく貸してくれるということであれば、ボクのような自営業者には朗報ですが、一方で、返済能力があまりないという意味での信用力の低い人にも貸してしまうのは問題です。

将来的な自己破産者を増やすようなことは、日本経済全体にとってもよくないことだと思います。そこらへんをきちんと考えて事業を展開してほしいものですな。

ＭＳが住宅ローン参入？

ＭＳは、マイクロソフトでも、モビルスーツでもありません＾＾

モルガン・スタンレー証券が住宅ローン参入　とのこと。
<引用文>米系大手証券のモルガン・スタンレー証券は八十二銀行など地方銀行約20行と組み、住宅ローン事業に参入する。信用力の低い顧客にも貸し出す新型の住宅ローンで、地銀が販売したローンをモルガンが機関投資家に転売してリスクを分散する。年間数千億円規模の融資を目指す。<引用文>

だそうです。

別に参入はかまいませんが、“信用力の低い顧客にも貸し出す”ってのが気になりますね。

たしかに、一般的に信用力が低いとされる自営業者などにも分け隔てなく貸してくれるということであれば、ボクのような自営業者には朗報ですが、一方で、返済能力があまりないという意味での信用力の低い人にも貸してしまうのは問題です。

将来的な自己破産者を増やすようなことは、日本経済全体にとってもよくないことだと思います。そこらへんをきちんと考えて事業を展開してほしいものですな。

電通のビル

とんがってる～

前橋

寒い。

昨日、前橋に向けて出発したときの東京も寒かったが、
やはり前橋のほうが寒い気がする。

最近すっかり冬モードに入りつつある。
そろそろコートが必要か？

11月25日無料相談実施予定！

来週11月25日（土）１１：００～１６：００、
オークラランド住宅公園にて無料相談を実施します。

参加希望の方は予約状況をご確認のうえ、お気軽にお越しください。

11月25日無料相談実施予定！

来週11月25日（土）１１：００～１６：００、
オークラランド住宅公園にて無料相談を実施します。

参加希望の方は予約状況をご確認のうえ、お気軽にお越しください。

JASDAQ

おぉ、ここにあったのね

勝手に繰り上げ返済してくれる？

「自動繰り上げ返済」というサービス。
一定の口座残高を指定しておき、その額を超えたら自動的に繰り上げ返済をしてくれるというなかなかいいサービス。

その昔、シティバンクが導入し、その後シティバンクが住宅ローンから撤退したのでなくなっていましたが、新生銀行が何年か前に導入しました。

そして、最近知ったのですが、住友信託銀行でも取り扱っていましたね。
けっこう取り扱っている金融機関が増えているのかな？調べてみよっと。

勝手に繰り上げ返済してくれる？

「自動繰り上げ返済」というサービス。
一定の口座残高を指定しておき、その額を超えたら自動的に繰り上げ返済をしてくれるというなかなかいいサービス。

その昔、シティバンクが導入し、その後シティバンクが住宅ローンから撤退したのでなくなっていましたが、新生銀行が何年か前に導入しました。

そして、最近知ったのですが、住友信託銀行でも取り扱っていましたね。
けっこう取り扱っている金融機関が増えているのかな？調べてみよっと。

レッドソックスが約60億円！

すごい金額だな～。

今後の松坂の活躍と経済効果を考えると、レッドソックスにしても西武ライオンズにしても、けっして高くない金額なのかもしれない。

松坂ｖｓ松井　の対戦を早く見たいものだ。

ローン控除、来年こんだけ減っちゃう！

住宅ローンを組んでマイホームを取得した人が利用できる税制上の特典として、住宅借入金等特別控除（通称、住宅ローン控除）というのがあります。

これは、年末のローン残高に対して一定率をかけた金額の所得税が戻ってくるというもの。仕組みとしては、たとえばローン残高が３０００万円で、控除率が１％なら、３０００万円×１％＝３０万円の所得税が戻ってくるということ（ただし、1年間で支払った所得税額以上のお金が戻ってくることはありません）。

そして近年、この住宅ローン控除が縮小される傾向にあります。入居した年によって控除額の上限が異なり、これが徐々に減らされてきているんです（下表参照）。

今年の年末までに入居した場合と来年入居する場合でも、金額はけっこう違ってきます。

だからといって、急いでたくさんのローンを組んで買ったほうがいいとはもちろん言えません。ただ、もともとマイホームの購入を決めている人にとっては、入居が年内か年明けかによって控除額がけっこう違ってくるので、可能であれば急いだほうがいいかもしれません。

ちなみに、この「入居年」というのは、住民票を移したかどうかで判断されるのではなく、本当に引越したかどうかで判断されるので、住民票を移すのが遅れても、引越し屋の領収書などをきちんと取っておけば大丈夫です。逆に、年内に引越していないのに住民票だけ先に移して認められるかというと、それはダメなようです。

ローン控除、来年こんだけ減っちゃう！

住宅ローンを組んでマイホームを取得した人が利用できる税制上の特典として、住宅借入金等特別控除（通称、住宅ローン控除）というのがあります。

これは、年末のローン残高に対して一定率をかけた金額の所得税が戻ってくるというもの。仕組みとしては、たとえばローン残高が３０００万円で、控除率が１％なら、３０００万円×１％＝３０万円の所得税が戻ってくるということ（ただし、1年間で支払った所得税額以上のお金が戻ってくることはありません）。

そして近年、この住宅ローン控除が縮小される傾向にあります。入居した年によって控除額の上限が異なり、これが徐々に減らされてきているんです（下表参照）。

今年の年末までに入居した場合と来年入居する場合でも、金額はけっこう違ってきます。

だからといって、急いでたくさんのローンを組んで買ったほうがいいとはもちろん言えません。ただ、もともとマイホームの購入を決めている人にとっては、入居が年内か年明けかによって控除額がけっこう違ってくるので、可能であれば急いだほうがいいかもしれません。

ちなみに、この「入居年」というのは、住民票を移したかどうかで判断されるのではなく、本当に引越したかどうかで判断されるので、住民票を移すのが遅れても、引越し屋の領収書などをきちんと取っておけば大丈夫です。逆に、年内に引越していないのに住民票だけ先に移して認められるかというと、それはダメなようです。

携帯を変えるか？

うーむ。
ボクがいま使っているのはａｕですが、
何が何でもａｕがいいというほどの気持ちはありません。
気にいる機種が出れば、他社に変えてもいいですね。

でも、番号が変わるのはめんどくさい。
そういう意味では、今回のポータビリティは歓迎できます。

といっても、電話とメールくらいしか使わないので、
そんなに新機種でほしいものもありませんが・・・

携帯を変えるか？

うーむ。
ボクがいま使っているのはａｕですが、
何が何でもａｕがいいというほどの気持ちはありません。
気にいる機種が出れば、他社に変えてもいいですね。

でも、番号が変わるのはめんどくさい。
そういう意味では、今回のポータビリティは歓迎できます。

といっても、電話とメールくらいしか使わないので、
そんなに新機種でほしいものもありませんが・・・

本日、浜田山で無料相談

浜田山住宅公園にて、本日、11時～16時、無料相談を実施します。

ご希望の方は、電話[phone]で空き時間等を問い合わせのうえ、お気軽にお越しください。

住宅ローン以外の相談でも可能な範囲で受け付けます。

本日、浜田山で無料相談

浜田山住宅公園にて、本日、11時～16時、無料相談を実施します。

ご希望の方は、電話[phone]で空き時間等を問い合わせのうえ、お気軽にお越しください。

住宅ローン以外の相談でも可能な範囲で受け付けます。

11月の金利はちょっと上昇、でも12月は…

公庫より

賃貸がトクだから賃貸に住む？

実は、昨日、引越しをしました。

といっても、住宅を購入したというわけではなく、賃貸から賃貸へ。ま、気分転換みたいなものです。

で、契約する際、
業者にボクの素姓がバレ（当たり前ですが）、業者の担当者の間で少し話題として盛り上がったそうです。

その盛り上がった話というのは、

ＣＦＰ（一応、ＦＰの上級資格）認定者が、“わざわざ”賃貸住宅を選ぶということは、やはり住宅は購入するよりも賃貸のほうがトクなんではないだろうか。

という話だったそうです。

ちょっと笑わせていただきました。話題にしていただけるだけありがたいのですが、ボク自身はそんなに深く考えて賃貸住まいを続けているわけではないので。

ま、考えているといえば、10年後、20年後の仕事の有無が全く読めない自営業者であるボクには、現時点で長期かつ多額のローンを組むのは考えられないということくらいでしょうか。

車を買うくらい気軽に住宅を買えるような環境なら、余裕で買うんですけどね。