04 月<< 2007年05 月  12345678910111213141516171819202122232425262728293031  >>06 月
 
昨年に引き続き、今年も東京国際大学で3級FP技能士の資格取得を目的とした講座を担当することになりました。

卒業生や社会人の方も一部参加されていますが、大半が大学生。

住宅ローンだけでなく、税金や年金や資産運用についてなど、若いうちからお金について勉強しておくことは、とっても大切。人生、知らないで損をすることってたくさんありますから。

それにしても、いつもながら、20歳代前半などの若い人がFPの講座を受けに来ていると、「エライな~」と素直に思います。

自分が20歳代のころなんて、ただただ遊び呆けて貯金のないことを自慢していたくらいですから。

はぁぁ、情けない、情けない。
スポンサーサイト
昨年に引き続き、今年も東京国際大学で3級FP技能士の資格取得を目的とした講座を担当することになりました。

卒業生や社会人の方も一部参加されていますが、大半が大学生。

住宅ローンだけでなく、税金や年金や資産運用についてなど、若いうちからお金について勉強しておくことは、とっても大切。人生、知らないで損をすることってたくさんありますから。

それにしても、いつもながら、20歳代前半などの若い人がFPの講座を受けに来ていると、「エライな~」と素直に思います。

自分が20歳代のころなんて、ただただ遊び呆けて貯金のないことを自慢していたくらいですから。

はぁぁ、情けない、情けない。
ぜんぜんローンと関係ない話ですが、ちょっとショックだったので書きます。

クレジットカードの利用によって貯まったポイントで、体組成体重計とやらを手に入れました。運動不足ですし、健康診断にも最近行っていないので、日々のちょっとしたチェックをしてみようかと。

体重はタバコをやめて2年ほどで10キロ太ったまま、一応増加は止まった状態。

ま、「ふつう」と「太りすぎ」の境目くらいで止まっているのではないかと思っていましたが、予想どおり、そんな感じの結果でした。内蔵脂肪レベルとか、基礎代謝とか、筋肉量レベルとか、体組成年齢とか、BMIとか。体脂肪率だけ、「高め」の領域に入っていて、「うぉっ」て思いましたけど。

で、この体重計、体力年齢というのが測れるとのこと。
15秒くらいじっと立っていて、途中のゆらぎから体力年齢を測るそうです。

37歳男性のボク、やってみました。

結果は


!!!
51歳!


???
まさか、実年齢より14歳も上回るとは!

てことは、もう、ただ立っているだけで、ゆらゆら~ってこと?

悔しいので、もう一回やってみました。



50歳!

おっ!1歳若返った。
でも、50かよ~。

悔しいのでさらにもう一回。

47歳!

おっ、50切った!!
いや、実年齢よりまだ10歳上だし。

そんだけ体力が衰えているってこと?
いかんな~、運動しないと。

ま、現実がわかったということで、よしとしましょう。
やはり、家計管理と健康管理は両方大切ってことですな。
ぜんぜんローンと関係ない話ですが、ちょっとショックだったので書きます。

クレジットカードの利用によって貯まったポイントで、体組成体重計とやらを手に入れました。運動不足ですし、健康診断にも最近行っていないので、日々のちょっとしたチェックをしてみようかと。

体重はタバコをやめて2年ほどで10キロ太ったまま、一応増加は止まった状態。

ま、「ふつう」と「太りすぎ」の境目くらいで止まっているのではないかと思っていましたが、予想どおり、そんな感じの結果でした。内蔵脂肪レベルとか、基礎代謝とか、筋肉量レベルとか、体組成年齢とか、BMIとか。体脂肪率だけ、「高め」の領域に入っていて、「うぉっ」て思いましたけど。

で、この体重計、体力年齢というのが測れるとのこと。
15秒くらいじっと立っていて、途中のゆらぎから体力年齢を測るそうです。

37歳男性のボク、やってみました。

結果は


!!!
51歳!


???
まさか、実年齢より14歳も上回るとは!

てことは、もう、ただ立っているだけで、ゆらゆら~ってこと?

悔しいので、もう一回やってみました。



50歳!

おっ!1歳若返った。
でも、50かよ~。

悔しいのでさらにもう一回。

47歳!

おっ、50切った!!
いや、実年齢よりまだ10歳上だし。

そんだけ体力が衰えているってこと?
いかんな~、運動しないと。

ま、現実がわかったということで、よしとしましょう。
やはり、家計管理と健康管理は両方大切ってことですな。
先日、某新聞の記事に、住宅ローンの繰上げ返済は、取り扱い機関やローン商品の違いによって手数料が異なるので注意が必要だと書いてありました。

それも、繰上げ返済については、手数料が最も注意すべき点であるかのようなニュアンスで。

たしかに、繰上げ返済の手数料は、無料から数万円まで、どのローンを選ぶのかによってけっこう違います。返済終了までに何回か繰上げ返済を実行しようと考えている人にとっては、気になるところでしょう。

ですが、個人的には繰上げ返済の手数料は、数万円かかっても気にする必要はないと思っています。
なぜなら、
繰上げ返済の手数料がいくら安くても、ローンの金利が0.1%高いだけで、毎年数万円のお金が消えていくことになるからです(もちろん借入金額によって異なりますが)。

つまり、他のローンの条件がすべて同じなら、繰上げ返済の手数料を気にしてもいいですが、そうでない限り、重要なのは借入金利なのです(だからといって、目先の金利だけが低い短期固定タイプや変動金利型ローンをすすめるわけではありません)。

また、定期的に繰上げ返済をしたいから手数料の安さを重視したいという人もいますが、定期的に繰上げ返済ができるなら、もともとの返済期間を短くできるはず。そのほうが、より大きな利息軽減効果が得られます。

やはり、理想的なローンの組み方は、繰上げ返済せずにゆとりをもって返済が終わるような組み方だといえるでしょう。


返済計画はこんな感じで。
先日、某新聞の記事に、住宅ローンの繰上げ返済は、取り扱い機関やローン商品の違いによって手数料が異なるので注意が必要だと書いてありました。

それも、繰上げ返済については、手数料が最も注意すべき点であるかのようなニュアンスで。

たしかに、繰上げ返済の手数料は、無料から数万円まで、どのローンを選ぶのかによってけっこう違います。返済終了までに何回か繰上げ返済を実行しようと考えている人にとっては、気になるところでしょう。

ですが、個人的には繰上げ返済の手数料は、数万円かかっても気にする必要はないと思っています。
なぜなら、
繰上げ返済の手数料がいくら安くても、ローンの金利が0.1%高いだけで、毎年数万円のお金が消えていくことになるからです(もちろん借入金額によって異なりますが)。

つまり、他のローンの条件がすべて同じなら、繰上げ返済の手数料を気にしてもいいですが、そうでない限り、重要なのは借入金利なのです(だからといって、目先の金利だけが低い短期固定タイプや変動金利型ローンをすすめるわけではありません)。

また、定期的に繰上げ返済をしたいから手数料の安さを重視したいという人もいますが、定期的に繰上げ返済ができるなら、もともとの返済期間を短くできるはず。そのほうが、より大きな利息軽減効果が得られます。

やはり、理想的なローンの組み方は、繰上げ返済せずにゆとりをもって返済が終わるような組み方だといえるでしょう。


返済計画はこんな感じで。
週末の日経平均株価は、200円強下がって17,500円割れ。

一方、長期金利は若干上がって1.720%。
久しぶりに1.7%を超えました。

あれれ?

株価が下がったのに、長期金利は上昇?

ま、常に株価と長期金利が連動しているわけではないので、こんな日もあります。

昨日は、債券が全般的に売られたみたいですね。2年ものの国債も、10年ぶりの水準(0.92%)まで利回りが上昇(=価格が下落)したようです。為替の市場でも円売りが優勢になってきているみたいなので、株、債券、為替、みんな売られちゃう「トリプル安」が懸念されるところ。

ローンを返済中の人や、これからローンを組もうとしている人は、あまり目先の動きに一喜一憂する必要はありませんが、新聞やTVのニュースなどはよく見ておきましょう。
週末の日経平均株価は、200円強下がって17,500円割れ。

一方、長期金利は若干上がって1.720%。
久しぶりに1.7%を超えました。

あれれ?

株価が下がったのに、長期金利は上昇?

ま、常に株価と長期金利が連動しているわけではないので、こんな日もあります。

昨日は、債券が全般的に売られたみたいですね。2年ものの国債も、10年ぶりの水準(0.92%)まで利回りが上昇(=価格が下落)したようです。為替の市場でも円売りが優勢になってきているみたいなので、株、債券、為替、みんな売られちゃう「トリプル安」が懸念されるところ。

ローンを返済中の人や、これからローンを組もうとしている人は、あまり目先の動きに一喜一憂する必要はありませんが、新聞やTVのニュースなどはよく見ておきましょう。
最近、アメリカの株価が最高値を更新する動きになっていますね。

日本の株価とアメリカの株価との連動性については、高いとも低いともいえないのが現状のようですが、アメリカの株価が牽引役となって先進国の株式市場が活況になるなら、当然ながら日本の株価にもプラスに働くことでしょう。

となると、金利は再び上昇する可能性が高まってくると思われます。

長期金利も一時1.6%台前半まで下がっていましたが、ここにきて1.7%あたりまで戻ってきました。

このまま上昇するかどうかは株価次第だと思いますが、住宅ローン金利への影響も含めて、ここしばらくは株価と長期金利の動きに要注目でしょう。

資産価値にも関係あるかな?
最近、アメリカの株価が最高値を更新する動きになっていますね。

日本の株価とアメリカの株価との連動性については、高いとも低いともいえないのが現状のようですが、アメリカの株価が牽引役となって先進国の株式市場が活況になるなら、当然ながら日本の株価にもプラスに働くことでしょう。

となると、金利は再び上昇する可能性が高まってくると思われます。

長期金利も一時1.6%台前半まで下がっていましたが、ここにきて1.7%あたりまで戻ってきました。

このまま上昇するかどうかは株価次第だと思いますが、住宅ローン金利への影響も含めて、ここしばらくは株価と長期金利の動きに要注目でしょう。

資産価値にも関係あるかな?
20070522180711
久しぶりだな関西空港も
  • このエントリーのカテゴリ : 出来事
20070521230559


  • このエントリーのカテゴリ : 出来事
住宅金融支援機構のメルマガから抜粋。

┃────────────────────────────────
┃  2 「これで安心! FPが教える
┃          『住宅ローンの上手な組み方・返し方』」
┃────────────────────────────────
┃  金利の動向やライフプランを考え、ローンの総返済額をなるべく
┃ 少なくするにはどうすれば良いのでしょうか。
┃  本セミナーでは、独立系FPとして活躍中の菱田雅生氏がそんな
┃ 疑問にズバリお答えします。
┃  また、話題の「【フラット35】S(優良住宅取得支援制度)」
┃ について、機構職員が最新情報を交え説明します。

┃   □日 時:6月10日(日)13時~15時
┃   □会 場:住宅金融支援機構本店1階 すまい・るホール
┃   □定 員:250名
┃   □受講料:無料

┃  くわしくはこちら 
┃   http://www.flat35.com/seminar/seminar_tokyo_070610.html


是非たくさんの人に来ていただきたいので、「いつかは家を買おうかなぁ」などと漠然としたお考えの人でも大歓迎です。みなさん、お誘いあわせのうえ、水道橋までお越しください。
住宅金融支援機構のメルマガから抜粋。

┃────────────────────────────────
┃  2 「これで安心! FPが教える
┃          『住宅ローンの上手な組み方・返し方』」
┃────────────────────────────────
┃  金利の動向やライフプランを考え、ローンの総返済額をなるべく
┃ 少なくするにはどうすれば良いのでしょうか。
┃  本セミナーでは、独立系FPとして活躍中の菱田雅生氏がそんな
┃ 疑問にズバリお答えします。
┃  また、話題の「【フラット35】S(優良住宅取得支援制度)」
┃ について、機構職員が最新情報を交え説明します。

┃   □日 時:6月10日(日)13時~15時
┃   □会 場:住宅金融支援機構本店1階 すまい・るホール
┃   □定 員:250名
┃   □受講料:無料

┃  くわしくはこちら 
┃   http://www.flat35.com/seminar/seminar_tokyo_070610.html


是非たくさんの人に来ていただきたいので、「いつかは家を買おうかなぁ」などと漠然としたお考えの人でも大歓迎です。みなさん、お誘いあわせのうえ、水道橋までお越しください。
「都心高層マンションを衝動買い!」の芝田さんが、「保険を見直すと…」というエントリーに書いていますが、たしかに保険を解約して頭金に回すことで返済期間を大幅に短くすることができたり、トータルの返済負担を軽くすることができたりしますので、ローンを組む前に保険の見直しを行うことは重要です。

そして、ローンを組んだ後も、団体信用生命保険に加入したら、再度見直しを検討すべきでしょう。

ただ、保険を解約する際に注意すべきだと思うのが、その解約する保険の必要性の度合いと、予定利率です。

必要性については、万一の場合欠かせないと思われる保険まで解約するのはやめましょう、ということ。そして、予定利率は、いまから十年以上前に契約した保険のように、現在に比べると予定利率(保険の利回りともいえるもの)が高いものでないかどうかということです。

頭金ってどれぐらいいるの?
十数年前に契約した保険だと、予定利率が5%を超えるものもありました。特約などが付いていない単純な保険なら、支払う保険料と戻ってくるお金の利回りを計算すると、手取りでも4%近い利回りをつけるものもあったくらいです。

それこそ骨董品のように価値のある保険もなかにはありますので、そんな保険は頭金に充当するためとはいえ、残しておいたほうがトータルで見てもおトクになる可能性があります。

解約する前に、もう一度、調べてから実行に移すかどうかを検討すべきだと思います。

なお、ここ数年に契約した保険は、必要性を冷静に考えたうえで、極力解約して頭金に回したほうがいいといえるケースが非常に多いこともつけ加えておきます。
「都心高層マンションを衝動買い!」の芝田さんが、「保険を見直すと…」というエントリーに書いていますが、たしかに保険を解約して頭金に回すことで返済期間を大幅に短くすることができたり、トータルの返済負担を軽くすることができたりしますので、ローンを組む前に保険の見直しを行うことは重要です。

そして、ローンを組んだ後も、団体信用生命保険に加入したら、再度見直しを検討すべきでしょう。

ただ、保険を解約する際に注意すべきだと思うのが、その解約する保険の必要性の度合いと、予定利率です。

必要性については、万一の場合欠かせないと思われる保険まで解約するのはやめましょう、ということ。そして、予定利率は、いまから十年以上前に契約した保険のように、現在に比べると予定利率(保険の利回りともいえるもの)が高いものでないかどうかということです。

頭金ってどれぐらいいるの?
十数年前に契約した保険だと、予定利率が5%を超えるものもありました。特約などが付いていない単純な保険なら、支払う保険料と戻ってくるお金の利回りを計算すると、手取りでも4%近い利回りをつけるものもあったくらいです。

それこそ骨董品のように価値のある保険もなかにはありますので、そんな保険は頭金に充当するためとはいえ、残しておいたほうがトータルで見てもおトクになる可能性があります。

解約する前に、もう一度、調べてから実行に移すかどうかを検討すべきだと思います。

なお、ここ数年に契約した保険は、必要性を冷静に考えたうえで、極力解約して頭金に回したほうがいいといえるケースが非常に多いこともつけ加えておきます。
いま気付きました。遅いですかね。
先日、実施した「お金についてのお悩み相談会」の記事。もうアップしていたんですね。

    ↓こちら
http://blog.smatch.jp/edit/money/index.html

なんか、いろんなことについて、あーでもない、こーでもないと話しすぎてしまったので、こんなにうまくまとめていただいて嬉しい限りです。

あとは、内容的に、広く一般の人にもお役に立てる内容になっているのであれば幸いです。さて、どんなもんでしょ。
いま気付きました。遅いですかね。
先日、実施した「お金についてのお悩み相談会」の記事。もうアップしていたんですね。

    ↓こちら
http://blog.smatch.jp/edit/money/index.html

なんか、いろんなことについて、あーでもない、こーでもないと話しすぎてしまったので、こんなにうまくまとめていただいて嬉しい限りです。

あとは、内容的に、広く一般の人にもお役に立てる内容になっているのであれば幸いです。さて、どんなもんでしょ。
20070518143516


  • このエントリーのカテゴリ : 出来事
20070518134503
どうも、3がヨに見えるんだよな~
  • このエントリーのカテゴリ : 出来事
すっかり間があいちゃいました。待ってた方すみません。
で、今回は、繰り上げ返済の計算(その2)として、返済額軽減型の繰り上げ返済の計算方法をまとめます。

返済額軽減型(または、返済額圧縮型)は、繰り上げ返済後の残りの返済期間を変えずに、毎回の返済額を減らす方法です。

まず、繰り上げ返済を予定している時期のローン残高を償還予定表で確認します。そして、そのローン残高から、繰り上げ返済する金額を差し引きます。

出てきた繰り上げ返済後のローン残高と、残りの返済期間で、毎回の返済額を再計算するのです。

たとえば、
繰り上げ返済前のローン残高が2,500万円で、残りの返済期間が25年、借入金利が3%だった場合、100万円の繰り上げ返済をすると、

繰り上げ返済後のローン残高は2,400万円になるので、残り25年、3%で再計算します。

エクセルで求めるなら、

=INT(PMT(3/1200,25*12,-24000000))

で、繰り上げ返済後の毎月返済額が出ます。

ちなみに、このケースでは、繰り上げ返済前後で毎月返済額が、
118,552円から113,810円に4,742円だけ減ることがわかります。

利息の軽減効果としては、4,742円×12ヵ月×25年=1,422,600円のお金が
100万円の繰り上げ返済によって浮くことになるので、その差額である
422,600円が得られた効果であることがわかります。

ちなみに、前回触れた期間短縮型の繰り上げ返済の利息軽減効果よりも
今回の例のほうが金額が多いのは、ローンの条件が異なるためです。
ローンの条件をまったく同じにして、期間短縮型と返済額軽減型を比較すると、期間短縮型のほうが利息の軽減効果は大きくなります。

ただし、繰り上げ返済によって得られる経済効果としては、繰り上げ返済したお金を借入金利で運用するのとほぼ同じ効果が得られるので、どちらの方法を利用しても、基本的には同じだと考えることもできます。

返済額を途中で見直す方法
すっかり間があいちゃいました。待ってた方すみません。
で、今回は、繰り上げ返済の計算(その2)として、返済額軽減型の繰り上げ返済の計算方法をまとめます。

返済額軽減型(または、返済額圧縮型)は、繰り上げ返済後の残りの返済期間を変えずに、毎回の返済額を減らす方法です。

まず、繰り上げ返済を予定している時期のローン残高を償還予定表で確認します。そして、そのローン残高から、繰り上げ返済する金額を差し引きます。

出てきた繰り上げ返済後のローン残高と、残りの返済期間で、毎回の返済額を再計算するのです。

たとえば、
繰り上げ返済前のローン残高が2,500万円で、残りの返済期間が25年、借入金利が3%だった場合、100万円の繰り上げ返済をすると、

繰り上げ返済後のローン残高は2,400万円になるので、残り25年、3%で再計算します。

エクセルで求めるなら、

=INT(PMT(3/1200,25*12,-24000000))

で、繰り上げ返済後の毎月返済額が出ます。

ちなみに、このケースでは、繰り上げ返済前後で毎月返済額が、
118,552円から113,810円に4,742円だけ減ることがわかります。

利息の軽減効果としては、4,742円×12ヵ月×25年=1,422,600円のお金が
100万円の繰り上げ返済によって浮くことになるので、その差額である
422,600円が得られた効果であることがわかります。

ちなみに、前回触れた期間短縮型の繰り上げ返済の利息軽減効果よりも
今回の例のほうが金額が多いのは、ローンの条件が異なるためです。
ローンの条件をまったく同じにして、期間短縮型と返済額軽減型を比較すると、期間短縮型のほうが利息の軽減効果は大きくなります。

ただし、繰り上げ返済によって得られる経済効果としては、繰り上げ返済したお金を借入金利で運用するのとほぼ同じ効果が得られるので、どちらの方法を利用しても、基本的には同じだと考えることもできます。

返済額を途中で見直す方法
20070512141718
そういえば行ったことないなぁ
  • このエントリーのカテゴリ : 出来事
繰り上げ返済には、毎回の返済額を変えずに残りの期間を短くする「期間短縮型」と、残りの期間を変えずに毎回の返済額を減らす「返済額軽減型」の2つの方法があります。

それぞれ、利息の軽減効果などの繰り上げ返済の効果を計算する方法は異なりますので、今回はまず「期間短縮型」について解説しましょう。

期間短縮型はけっこう簡単です(ま、覚えてしまえば両方とも簡単なんですが)。

まず、ローンの償還予定表を用意してください。
繰り上げ返済をしようと思う返済月のローン残高を確認します。

そして、そのローン残高から繰り上げ返済の予定額を差し引きます。
出てきた金額に最も近いローン残高になる返済月を探します。
そこまで返済を飛ばすことができるのです。

具体例を挙げると、
以下のような償還予定表で、12回目の返済のときに、約100万円の繰り上げ返済をしたとすると、29回目まで返済を飛ばせるということです。返済回数にして17回、約1年半の期間短縮になるということです。



そして、これでどのくらい利息負担を軽減できるかというと、

本来、繰り上げ返済をしなければ、短縮される17回分の返済額(80,409円×17回=1,366,953円)が必要なところを、繰り上げ返済した金額(24,281,798円-23,251,979円=1,029,819円)ですんだわけなので、

利息の軽減効果は、1,366,953円-1,029,819円=337,134円 となります(繰り上げ返済の手数料や保証料の戻り等は考慮していません)。

ちなみに、この利息の軽減効果は、繰り上げ返済した金額だけでなく、適用金利や返済期間によっても異なります。

では、ご自身のケースで計算してみてください。


計算シミュレーターはこちら
繰り上げ返済には、毎回の返済額を変えずに残りの期間を短くする「期間短縮型」と、残りの期間を変えずに毎回の返済額を減らす「返済額軽減型」の2つの方法があります。

それぞれ、利息の軽減効果などの繰り上げ返済の効果を計算する方法は異なりますので、今回はまず「期間短縮型」について解説しましょう。

期間短縮型はけっこう簡単です(ま、覚えてしまえば両方とも簡単なんですが)。

まず、ローンの償還予定表を用意してください。
繰り上げ返済をしようと思う返済月のローン残高を確認します。

そして、そのローン残高から繰り上げ返済の予定額を差し引きます。
出てきた金額に最も近いローン残高になる返済月を探します。
そこまで返済を飛ばすことができるのです。

具体例を挙げると、
以下のような償還予定表で、12回目の返済のときに、約100万円の繰り上げ返済をしたとすると、29回目まで返済を飛ばせるということです。返済回数にして17回、約1年半の期間短縮になるということです。



そして、これでどのくらい利息負担を軽減できるかというと、

本来、繰り上げ返済をしなければ、短縮される17回分の返済額(80,409円×17回=1,366,953円)が必要なところを、繰り上げ返済した金額(24,281,798円-23,251,979円=1,029,819円)ですんだわけなので、

利息の軽減効果は、1,366,953円-1,029,819円=337,134円 となります(繰り上げ返済の手数料や保証料の戻り等は考慮していません)。

ちなみに、この利息の軽減効果は、繰り上げ返済した金額だけでなく、適用金利や返済期間によっても異なります。

では、ご自身のケースで計算してみてください。


計算シミュレーターはこちら
フラット35の「保証型」の取り扱いが少しずつ進む気配です。

通常の(というか、現在普及が進んでいる)フラット35は、「買取型」というタイプで、住宅金融支援機構(以下、機構)が条件にあった民間ローンを買い取って、自ら証券化して(MBS(住宅ローン担保証券)として)機関投資家に売却しています。

一方、フラット35の「保証型」というのは、民間ローンに機構が保険をつけて、ローンの返済が滞った場合に民間金融機関に保険金を支払います。そして、民間金融機関が自ら証券化して投資家に売却したMBSの元利金の支払いを、機構が保証するかたちになっています。

ローンの利用者にとって何が違うかというと、ほとんど違いはありません。
ただ、保証型のほうが、より純粋な民間ローンに近いので、ローンの自由度が若干高いといえます。

おもな違いは、

まず、借り換えでも使える。
そして、物件価格の100%まで借りられる(金融機関によって90%、80%の場合もある)。
収入基準が通常の民間ローンと同様なので、若干緩やか。
団信は、金融機関ごとの団信を使う(保険料は金利に含まれている場合が多い)。
繰り上げ返済手数料は、金融機関ごとに異なる。

といったところ。

現在は、千葉興業銀行と三菱東京UFJ銀行で取り扱っているようです。
買取型と保証型では適用金利も違うようですので、ご確認を。

詳しくは、こちらへ。

基本はこちらへ。
フラット35の「保証型」の取り扱いが少しずつ進む気配です。

通常の(というか、現在普及が進んでいる)フラット35は、「買取型」というタイプで、住宅金融支援機構(以下、機構)が条件にあった民間ローンを買い取って、自ら証券化して(MBS(住宅ローン担保証券)として)機関投資家に売却しています。

一方、フラット35の「保証型」というのは、民間ローンに機構が保険をつけて、ローンの返済が滞った場合に民間金融機関に保険金を支払います。そして、民間金融機関が自ら証券化して投資家に売却したMBSの元利金の支払いを、機構が保証するかたちになっています。

ローンの利用者にとって何が違うかというと、ほとんど違いはありません。
ただ、保証型のほうが、より純粋な民間ローンに近いので、ローンの自由度が若干高いといえます。

おもな違いは、

まず、借り換えでも使える。
そして、物件価格の100%まで借りられる(金融機関によって90%、80%の場合もある)。
収入基準が通常の民間ローンと同様なので、若干緩やか。
団信は、金融機関ごとの団信を使う(保険料は金利に含まれている場合が多い)。
繰り上げ返済手数料は、金融機関ごとに異なる。

といったところ。

現在は、千葉興業銀行と三菱東京UFJ銀行で取り扱っているようです。
買取型と保証型では適用金利も違うようですので、ご確認を。

詳しくは、こちらへ。

基本はこちらへ。
ゴールデンウィークもきょうで終わりですね。
結局どこにも出かけず、仕事。
ま、仕事があるだけありがたいと思いましょう。

さて、5月13日、またオークラランドで無料セミナーをします。
13:00から1時間程度です。

たぶん、まだ席に余裕があると思いますので、お気軽にお越しください。ただ、あまり広い場所ではないので、事前に電話予約をしていただいたほうが確実です。
ゴールデンウィークもきょうで終わりですね。
結局どこにも出かけず、仕事。
ま、仕事があるだけありがたいと思いましょう。

さて、5月13日、またオークラランドで無料セミナーをします。
13:00から1時間程度です。

たぶん、まだ席に余裕があると思いますので、お気軽にお越しください。ただ、あまり広い場所ではないので、事前に電話予約をしていただいたほうが確実です。
先週の無料セミナーで質問がでました。

「フラット20ができるらしいですが、フラット35よりは断然有利なんでしょうか?急いでフラット35で組んでしまうより、フラット20がでてくるまで待ったほうがいいでしょうか?」

という質問です。

一般のお客さまの口から「フラット20」という名前を聞いたのは今回が初めてだったので、思わず「よくご存じですね」とひとこと。

ただ、フラット20がいつ登場するのかは、まだ正確にはわかっていません。また、フラット35よりも適用金利が低くなることは間違いないでしょうが、どの程度の金利水準になるかはまだわかりません。

断然有利かどうか、待ったほうがいいかどうか。
なんともいえない状況なので、その旨を伝えただけ。

もっと明快な回答をしてスッキリしていただきたい気持ちは山々なのですが、明快な回答ができない質問でした。残念。

とりあえず、今回の質問者のような人がほかにもたくさんいる可能性があるので、決まっている情報は早く開示してくれるように、住宅金融支援機構に頼んでおこうと思いました(6月に機構でセミナーをやる予定なので、必ず頼んでおこうっと)。
 

プロフィール

ヒッシーこと菱田雅生

  • Author:ヒッシーこと菱田雅生
  • 1969年東京生まれ。大学卒業後、証券会社、独立系FP会社を経て独立。ライフアセットコンサルティング株式会社代表取締役。現在は、相談業務や原稿執筆、セミナー講師等に従事。ごくたまにTVやラジオへの出演もしている。
    http://www.fpmeister.com
 
 
 
 

月別アーカイブ

 
 

ブロとも申請フォーム