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20070730175705
がオメガのビルに来ているらしい。
見えん…
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  • このエントリーのカテゴリ : 出来事
10月からフラット35の収入基準が実質的に緩和されるようです。

これまで、「毎月返済額の4倍以上の月収(=年収÷12)が必要」つまり、返済負担率(=年間返済額÷年収)でいうと25%以内に抑えなければならないという条件と、住宅ローン以外のローン(車のローンや教育ローンなど)も合計した返済負担率が、
年収300万円未満…25%
年収400万円未満…30%
年収700万円未満…35%
年収700万円以上…40%
という条件の両方を満たす必要がありました。

これが今回の変更で、10月1日以降の申し込みから、
住宅ローン以外のローンも合計した返済負担率が、
年収400万円未満…30%
年収400万円以上…35%
という条件を満たすだけでよくなります。

これは、車や教育などの他のローンがない人にとっては、実質的な返済負担率の緩和だといえます。
これまで25%以内に抑えなければならなかったのが、30%または35%まで緩和されるわけです。

これによってフラット35から借りられる金額がこれまでより増えるわけですが、単純に喜んではいけません。何度となく書いていますが、きちんと返せるかどうかが重要な問題です。

借りられる金額が増える分だけ、返せる金額との差が大きくなるといえるでしょう。冷静に家計の実態を判断する必要性がより高まります。

収入基準が簡略化されるのはよいことですが、それによって一般の利用者のリスクが高まるのはとても歓迎できません。そのあたりもしっかりと考えて改正してほしいものですね。
10月からフラット35の収入基準が実質的に緩和されるようです。

これまで、「毎月返済額の4倍以上の月収(=年収÷12)が必要」つまり、返済負担率(=年間返済額÷年収)でいうと25%以内に抑えなければならないという条件と、住宅ローン以外のローン(車のローンや教育ローンなど)も合計した返済負担率が、
年収300万円未満…25%
年収400万円未満…30%
年収700万円未満…35%
年収700万円以上…40%
という条件の両方を満たす必要がありました。

これが今回の変更で、10月1日以降の申し込みから、
住宅ローン以外のローンも合計した返済負担率が、
年収400万円未満…30%
年収400万円以上…35%
という条件を満たすだけでよくなります。

これは、車や教育などの他のローンがない人にとっては、実質的な返済負担率の緩和だといえます。
これまで25%以内に抑えなければならなかったのが、30%または35%まで緩和されるわけです。

これによってフラット35から借りられる金額がこれまでより増えるわけですが、単純に喜んではいけません。何度となく書いていますが、きちんと返せるかどうかが重要な問題です。

借りられる金額が増える分だけ、返せる金額との差が大きくなるといえるでしょう。冷静に家計の実態を判断する必要性がより高まります。

収入基準が簡略化されるのはよいことですが、それによって一般の利用者のリスクが高まるのはとても歓迎できません。そのあたりもしっかりと考えて改正してほしいものですね。
現在の家計から返済できる金額を求めて、その金額の範囲内でローンを組むということが大切なことは、これまで何度となく触れてきました。

でも、スマッチの記事としては、書いてから1年近くが経過してしまっているので、読者の方の記憶にも残っていないかもしれません。

また、何日にも分けて書いたので、一度に確認できたほうがいいかと思い、ここにリンクを貼っておきます。

<返済可能額の概算額の計算方法>
  ステップ1→(http://blog.smatch.jp/hissie/archive/121
  ステップ2→(http://blog.smatch.jp/hissie/archive/123
  ステップ3→(http://blog.smatch.jp/hissie/archive/124
  ステップ4→(http://blog.smatch.jp/hissie/archive/125
  ステップ5→(http://blog.smatch.jp/hissie/archive/127
  ステップ6→(http://blog.smatch.jp/hissie/archive/129
  ステップ7→(http://blog.smatch.jp/hissie/archive/131

ただし、この返済可能額の計算方法は、「将来にわたって収入が減少しない」、「家計支出の状況が将来にわたって大きく変化しない」といった前提で成り立つものですので、ここで求められた金額の範囲内なら誰もが安心できるというわけではありませんのでご注意ください。あくまでも目安として認識すべきでしょう。

現在の家計から返済できる金額を求めて、その金額の範囲内でローンを組むということが大切なことは、これまで何度となく触れてきました。

でも、スマッチの記事としては、書いてから1年近くが経過してしまっているので、読者の方の記憶にも残っていないかもしれません。

また、何日にも分けて書いたので、一度に確認できたほうがいいかと思い、ここにリンクを貼っておきます。

<返済可能額の概算額の計算方法>
  ステップ1→(http://blog.smatch.jp/hissie/archive/121
  ステップ2→(http://blog.smatch.jp/hissie/archive/123
  ステップ3→(http://blog.smatch.jp/hissie/archive/124
  ステップ4→(http://blog.smatch.jp/hissie/archive/125
  ステップ5→(http://blog.smatch.jp/hissie/archive/127
  ステップ6→(http://blog.smatch.jp/hissie/archive/129
  ステップ7→(http://blog.smatch.jp/hissie/archive/131

ただし、この返済可能額の計算方法は、「将来にわたって収入が減少しない」、「家計支出の状況が将来にわたって大きく変化しない」といった前提で成り立つものですので、ここで求められた金額の範囲内なら誰もが安心できるというわけではありませんのでご注意ください。あくまでも目安として認識すべきでしょう。

よく質問されるのが、「最初に長く組んでおいて、途中で繰上げ返済をしていく計画ではダメですか?」というもの。

もちろん、自己責任の意識に基づいて選択されるのであれば自由です。けっしてダメではありません。何度となく繰上げ返済をできるのであれば、総返済額も少なく抑えることができるでしょう。

しかし、収入が安定している人ほど、コツコツお金を貯めて繰上げ返済をするのは、もったいないのです。収入が安定しているなら、毎月の返済額を可能な限り多くして(安全な範囲内でボーナス返済も加えて)、返済期間をできる限り短く組んだほうが総返済額はもっと少なく抑えることができるからです(つまり、利息の負担をそれだけ少なくできます)。

「長めに組んで繰上げ返済をしていく」というローンの組み方は、自営業者などのような毎月の収入の安定していない人(または会社員で、自分や会社の将来に大きな不安を感じる人など)が、やむを得ず選択する方法だと考えるべきでしょう。

なお、安易に毎月返済額が少なくできるから35年返済を選ぶとか、35年返済じゃないと収入基準をクリアできないなどといった人は、20代の人でない限り、まったくの論外です。そもそも、自分の家計状態の把握や、物件選びからやり直すべきでしょう。

また、当初は計画的に繰上げ返済をしていく予定であっても、途中で何らかの理由で繰上げ返済をできなくなってしまう可能性もあります。結局60歳以降も返済が続くようになってしまって、細々とした老後を送らざるを得ないということになりかねません。

子どものころ、夏休みの宿題を毎年のように8月下旬になってから必死にやっていたような人は、計画的に物事をすすめることが苦手なタイプでしょうから、要注意だと思います(まさにボクもそうなんですけど)。
よく質問されるのが、「最初に長く組んでおいて、途中で繰上げ返済をしていく計画ではダメですか?」というもの。

もちろん、自己責任の意識に基づいて選択されるのであれば自由です。けっしてダメではありません。何度となく繰上げ返済をできるのであれば、総返済額も少なく抑えることができるでしょう。

しかし、収入が安定している人ほど、コツコツお金を貯めて繰上げ返済をするのは、もったいないのです。収入が安定しているなら、毎月の返済額を可能な限り多くして(安全な範囲内でボーナス返済も加えて)、返済期間をできる限り短く組んだほうが総返済額はもっと少なく抑えることができるからです(つまり、利息の負担をそれだけ少なくできます)。

「長めに組んで繰上げ返済をしていく」というローンの組み方は、自営業者などのような毎月の収入の安定していない人(または会社員で、自分や会社の将来に大きな不安を感じる人など)が、やむを得ず選択する方法だと考えるべきでしょう。

なお、安易に毎月返済額が少なくできるから35年返済を選ぶとか、35年返済じゃないと収入基準をクリアできないなどといった人は、20代の人でない限り、まったくの論外です。そもそも、自分の家計状態の把握や、物件選びからやり直すべきでしょう。

また、当初は計画的に繰上げ返済をしていく予定であっても、途中で何らかの理由で繰上げ返済をできなくなってしまう可能性もあります。結局60歳以降も返済が続くようになってしまって、細々とした老後を送らざるを得ないということになりかねません。

子どものころ、夏休みの宿題を毎年のように8月下旬になってから必死にやっていたような人は、計画的に物事をすすめることが苦手なタイプでしょうから、要注意だと思います(まさにボクもそうなんですけど)。
以前、「年収の5倍以内の物件なら安全だ」といわれているのを聞いたことがあります。

また、前回触れた、年収に対する年間返済額の比率である「返済負担率」も、「25%以内なら安全だ」といわれているのを聞いたことがあります。

年収が同じでも家計の実態は人それぞれで大きく異なります。だとすれば、「年収の5倍以内の物件」や「返済負担率25%以内」が、一概に安全だとは言い切れないわけです。

とはいえ、一般的な目安を示すことができれば、多くの人にとって比較的わかりやすいモノサシができることになります。

ということで、年収の何倍の物件を買うと、返済負担率が何%になるのかを試算してみました。

こちら↓
http://www.hissie.com/nambai

試算結果からすると、やはり年収の5倍というのは、ギリギリのラインかと思われます。年収の5倍でも、頭金が物件価格の1割程度しか用意できない場合は、返済期間を25年にしても、30年にしても返済負担率が20%を超えてしまうので、安全かというと微妙です。頭金を2割とか3割用意できるなら、何とかなりそうな感じです。

年収の6倍とか7倍の物件になると、かなり無茶でしょう。確実に頭金を3割以上用意できないと厳しいと思います。

ちなみに、年収をいくらにしても、倍率と返済負担率の関係は変わりませんので、この試算結果は年収600万円以外の人にも通用します。

あくまでも目安に過ぎませんが、返済負担率は20%を切るような資金計画を立てることが重要でしょう。住宅取得後のゆとりのある生活を送るための必須条件だとボクは考えています。

※なお、返済期間を35年で試算していないのは、35年返済だと返済終了時の年齢を60歳前後にした返済計画を立てることが困難だと思われるためです。60歳くらいまでに返済が終わる資金計画を立てるのは、返済負担率を考える以前の問題だと思います。
以前、「年収の5倍以内の物件なら安全だ」といわれているのを聞いたことがあります。

また、前回触れた、年収に対する年間返済額の比率である「返済負担率」も、「25%以内なら安全だ」といわれているのを聞いたことがあります。

年収が同じでも家計の実態は人それぞれで大きく異なります。だとすれば、「年収の5倍以内の物件」や「返済負担率25%以内」が、一概に安全だとは言い切れないわけです。

とはいえ、一般的な目安を示すことができれば、多くの人にとって比較的わかりやすいモノサシができることになります。

ということで、年収の何倍の物件を買うと、返済負担率が何%になるのかを試算してみました。

こちら↓
http://www.hissie.com/nambai

試算結果からすると、やはり年収の5倍というのは、ギリギリのラインかと思われます。年収の5倍でも、頭金が物件価格の1割程度しか用意できない場合は、返済期間を25年にしても、30年にしても返済負担率が20%を超えてしまうので、安全かというと微妙です。頭金を2割とか3割用意できるなら、何とかなりそうな感じです。

年収の6倍とか7倍の物件になると、かなり無茶でしょう。確実に頭金を3割以上用意できないと厳しいと思います。

ちなみに、年収をいくらにしても、倍率と返済負担率の関係は変わりませんので、この試算結果は年収600万円以外の人にも通用します。

あくまでも目安に過ぎませんが、返済負担率は20%を切るような資金計画を立てることが重要でしょう。住宅取得後のゆとりのある生活を送るための必須条件だとボクは考えています。

※なお、返済期間を35年で試算していないのは、35年返済だと返済終了時の年齢を60歳前後にした返済計画を立てることが困難だと思われるためです。60歳くらいまでに返済が終わる資金計画を立てるのは、返済負担率を考える以前の問題だと思います。
銀行などが審査を行なう際の基準のひとつとして、「返済負担率」というのを求めて、返済していくのに問題がないかどうかの安全性を測ることがあります。

この返済負担率とは、ローンの年間返済額を年収で割って求めます。

フラット35では、「毎月返済額の4倍以上の月収(=年収÷12)が必要」という収入基準がありますので、これを返済負担率に直すと、(年収の)25%以内(の年間返済額)に抑えなければならないということです。

一方、民間の金融機関等の通常の住宅ローンの場合は、返済負担率を35%とか40%までOKにしているケースがあります。ボクのこれまでの相談を受けた経験ですと、35%とか40%の上限ギリギリでローンを組むと、多くのケースで家計は破綻する可能性が高まります。

よっぽど年収が多いなら何とかなるかもしれませんが、例えば年収500万円程度で40%の返済負担率にすると、年間200万円もローンの返済をする必要があります。年収500万円ということは手取り収入(可処分所得)は400万円前後。そのうちの半分をローン返済に回してしまうわけですから、固定資産税や管理費等の負担や、将来に向けた貯蓄など、そんな家計がゆとりを持ってやっていけるとはとても思えません。

また、この返済負担率は、20%とか25%でも危険な家計がたくさんある点にも要注意です。年収が同じでも、生活の仕方、お金の使い方は人それぞれで異なるので、返済負担率20%でも危険な人がいるのです。単に返済負担率の数字だけ見て安心しないように注意しましょう。
銀行などが審査を行なう際の基準のひとつとして、「返済負担率」というのを求めて、返済していくのに問題がないかどうかの安全性を測ることがあります。

この返済負担率とは、ローンの年間返済額を年収で割って求めます。

フラット35では、「毎月返済額の4倍以上の月収(=年収÷12)が必要」という収入基準がありますので、これを返済負担率に直すと、(年収の)25%以内(の年間返済額)に抑えなければならないということです。

一方、民間の金融機関等の通常の住宅ローンの場合は、返済負担率を35%とか40%までOKにしているケースがあります。ボクのこれまでの相談を受けた経験ですと、35%とか40%の上限ギリギリでローンを組むと、多くのケースで家計は破綻する可能性が高まります。

よっぽど年収が多いなら何とかなるかもしれませんが、例えば年収500万円程度で40%の返済負担率にすると、年間200万円もローンの返済をする必要があります。年収500万円ということは手取り収入(可処分所得)は400万円前後。そのうちの半分をローン返済に回してしまうわけですから、固定資産税や管理費等の負担や、将来に向けた貯蓄など、そんな家計がゆとりを持ってやっていけるとはとても思えません。

また、この返済負担率は、20%とか25%でも危険な家計がたくさんある点にも要注意です。年収が同じでも、生活の仕方、お金の使い方は人それぞれで異なるので、返済負担率20%でも危険な人がいるのです。単に返済負担率の数字だけ見て安心しないように注意しましょう。
たびたび住宅ローン控除ネタですが、以前、「ローン控除、10年と15年どっちがトク?」という記事を書きました。

平成19年と20年に入居する予定の人は、ローン控除が10年と15年の選択制になりましたので、どちらかを選ばなければならないのですが、試算したところ、一般的に所得税の負担の軽い人は15年、所得税の負担がもともと重い人は10年のほうがトクになる確率が高いのではないかといったニュアンスの記事を書きました。

今更ながら読み返してみたところ、重要なことを書き忘れました。この試算は、将来にわたって所得税の負担が変わらないという前提で行なったという点です。
今後10年、15年の間に所得税の負担額が変わる場合は、上記の一般的な理屈も当てはまらない可能性が高まります。

つまり、現在、所得税の負担が軽い人が、「よし、自分は15年だ」と思って選んだとしても、来年以降、収入が増えるなどして所得税の負担が重くなっていくと、結果として、10年を選んでいたほうがトクだったということにもなるのです。

また逆に、現在の所得税の負担が重い人が、「よし、自分は10年だ」と思っても、その後の収入減などで、結果として15年のほうがトクだったということになる可能性もあります。

したがって、将来の所得税の負担を予想し、ローン残高の推移の見通しと合わせて、どちらを選ぶべきかを冷静に判断することが重要になります。しかし、10年後、15年後の収入の状況なんて、誰にも予想できないでしょうから、結局のところ、どちらがトクかを事前に判断することは不可能に近いでしょうね。

来年の確定申告の時期、問い合わせが殺到したら、税務署はてんやわんやになるでしょうね。だって、税務署に人にもどちらがトクかなんてわからないでしょうから。大変だな、こりゃ。
たびたび住宅ローン控除ネタですが、以前、「ローン控除、10年と15年どっちがトク?」という記事を書きました。

平成19年と20年に入居する予定の人は、ローン控除が10年と15年の選択制になりましたので、どちらかを選ばなければならないのですが、試算したところ、一般的に所得税の負担の軽い人は15年、所得税の負担がもともと重い人は10年のほうがトクになる確率が高いのではないかといったニュアンスの記事を書きました。

今更ながら読み返してみたところ、重要なことを書き忘れました。この試算は、将来にわたって所得税の負担が変わらないという前提で行なったという点です。
今後10年、15年の間に所得税の負担額が変わる場合は、上記の一般的な理屈も当てはまらない可能性が高まります。

つまり、現在、所得税の負担が軽い人が、「よし、自分は15年だ」と思って選んだとしても、来年以降、収入が増えるなどして所得税の負担が重くなっていくと、結果として、10年を選んでいたほうがトクだったということにもなるのです。

また逆に、現在の所得税の負担が重い人が、「よし、自分は10年だ」と思っても、その後の収入減などで、結果として15年のほうがトクだったということになる可能性もあります。

したがって、将来の所得税の負担を予想し、ローン残高の推移の見通しと合わせて、どちらを選ぶべきかを冷静に判断することが重要になります。しかし、10年後、15年後の収入の状況なんて、誰にも予想できないでしょうから、結局のところ、どちらがトクかを事前に判断することは不可能に近いでしょうね。

来年の確定申告の時期、問い合わせが殺到したら、税務署はてんやわんやになるでしょうね。だって、税務署に人にもどちらがトクかなんてわからないでしょうから。大変だな、こりゃ。
平成11~18年に入居して住宅ローン控除を受けている人は、今年から実施された税源移譲で、年末調整(自営業者は確定申告)で受ける住宅ローン控除が当初の予定より少なくなる可能性があります

その場合、税務署や市区町村に請求することで、住民税のほうを軽減できるようになります

確定申告の季節はまだまだ先ですが、該当する可能性のある人はしっかりと覚えておきましょうね。もらい忘れないように。


ただし、平成11~18年に入居したすべての人が住民税の軽減措置を受けられるわけではありません。年末のローン残高と所得税額等の関係で、該当するかどうかが決まってきます。

これから受ける予定の住宅ローン控除額が、直近に受けた控除額よりも大きく減る人は、該当する可能性が高いです。一方、前回と今回の控除額がほとんど同じ人は該当しない可能性が高いでしょう。

ま、よくわからない人は、税務署や自治体の税事務所に確認してみてください。
平成11~18年に入居して住宅ローン控除を受けている人は、今年から実施された税源移譲で、年末調整(自営業者は確定申告)で受ける住宅ローン控除が当初の予定より少なくなる可能性があります

その場合、税務署や市区町村に請求することで、住民税のほうを軽減できるようになります

確定申告の季節はまだまだ先ですが、該当する可能性のある人はしっかりと覚えておきましょうね。もらい忘れないように。


ただし、平成11~18年に入居したすべての人が住民税の軽減措置を受けられるわけではありません。年末のローン残高と所得税額等の関係で、該当するかどうかが決まってきます。

これから受ける予定の住宅ローン控除額が、直近に受けた控除額よりも大きく減る人は、該当する可能性が高いです。一方、前回と今回の控除額がほとんど同じ人は該当しない可能性が高いでしょう。

ま、よくわからない人は、税務署や自治体の税事務所に確認してみてください。
近年、フラット35などを中心に、住宅ローンの申し込みの際にかかる「融資手数料」が金融機関等によってかなり異なるようになっています。

住宅ローン商品選び、金融機関選びの際には、表面的な金利だけでなく、融資手数料も要チェックでしょう。

タイプとしては、一律の料金(31,500円とか52,500円など)がかかるタイプと、

融資額に対して○%(1~2%程度)といったタイプに大別できます。

一律料金のところはわかりやすいのですが、一定率でかかるところは借入金額によって手数料が違ってきますので、たくさん借りようと思っている人ほど、手数料が高額になりますので注意が必要です。

仮に3,000万円借りる場合で、手数料が2.1%かかったとすると、63万円ものお金が必要になります。フラット35で保証料がかからないからラッキーなどと思っていると、保証料より高い手数料がかかってくる場合もあるのです。

利息負担と手数料負担、そして団信の保険料負担、保証料の有無等、ローン選びにあたっては、やはり総合的に比較検討することが大切です。面倒ではありますが、トータルで見てみると、数十万円、数百万円と総支払額が変わってくる可能性がありますので注意しましょう。
近年、フラット35などを中心に、住宅ローンの申し込みの際にかかる「融資手数料」が金融機関等によってかなり異なるようになっています。

住宅ローン商品選び、金融機関選びの際には、表面的な金利だけでなく、融資手数料も要チェックでしょう。

タイプとしては、一律の料金(31,500円とか52,500円など)がかかるタイプと、

融資額に対して○%(1~2%程度)といったタイプに大別できます。

一律料金のところはわかりやすいのですが、一定率でかかるところは借入金額によって手数料が違ってきますので、たくさん借りようと思っている人ほど、手数料が高額になりますので注意が必要です。

仮に3,000万円借りる場合で、手数料が2.1%かかったとすると、63万円ものお金が必要になります。フラット35で保証料がかからないからラッキーなどと思っていると、保証料より高い手数料がかかってくる場合もあるのです。

利息負担と手数料負担、そして団信の保険料負担、保証料の有無等、ローン選びにあたっては、やはり総合的に比較検討することが大切です。面倒ではありますが、トータルで見てみると、数十万円、数百万円と総支払額が変わってくる可能性がありますので注意しましょう。
住宅金融支援機構のメルマガより

金利優遇を受けても7月のローン金利は、けっこう高くなるようですね。

<ローン金利の例(7月の融資実行に適用される金利)>
・三菱東京UFJ
10年固定…2.55%、全期間固定3.34%(返済期間21年~35年)

・三井住友
10年固定…2.55%、全期間固定3.34%(返済期間20年超~35年)

・みずほ
10年固定…2.65%、全期間固定3.52%(返済期間31年~35年)

ついに10年固定も優遇後で2%台後半に入ってきました。
それから、ボクはまったくすすめませんが、2年固定や3年固定も、とうとう2%台に入ってきていますね。

とはいえ、8月、9月と、さらにローン金利が上昇するかというと、その可能性は現時点では低いと思います。参院選後に株価が暴騰するとか、世界的なインフレ懸念が台頭したりでもしない限り、どんどん金利が上がるとは考えにくいでしょう。

住宅購入を検討中の人は、金利の動きに翻弄されないようにしましょう。重要なのは、将来のライフプランの検討と安全な返済計画の立案です。
金利優遇を受けても7月のローン金利は、けっこう高くなるようですね。

<ローン金利の例(7月の融資実行に適用される金利)>
・三菱東京UFJ
10年固定…2.55%、全期間固定3.34%(返済期間21年~35年)

・三井住友
10年固定…2.55%、全期間固定3.34%(返済期間20年超~35年)

・みずほ
10年固定…2.65%、全期間固定3.52%(返済期間31年~35年)

ついに10年固定も優遇後で2%台後半に入ってきました。
それから、ボクはまったくすすめませんが、2年固定や3年固定も、とうとう2%台に入ってきていますね。

とはいえ、8月、9月と、さらにローン金利が上昇するかというと、その可能性は現時点では低いと思います。参院選後に株価が暴騰するとか、世界的なインフレ懸念が台頭したりでもしない限り、どんどん金利が上がるとは考えにくいでしょう。

住宅購入を検討中の人は、金利の動きに翻弄されないようにしましょう。重要なのは、将来のライフプランの検討と安全な返済計画の立案です。
 

プロフィール

ヒッシーこと菱田雅生

  • Author:ヒッシーこと菱田雅生
  • 1969年東京生まれ。大学卒業後、証券会社、独立系FP会社を経て独立。ライフアセットコンサルティング株式会社代表取締役。現在は、相談業務や原稿執筆、セミナー講師等に従事。ごくたまにTVやラジオへの出演もしている。
    http://www.fpmeister.com
 
 
 
 

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