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アメリカのFFレート(※)が0.5%下げられ、4.75%になりました。4年3ヶ月ぶりの引き下げ。

引き下げは確実視されていたものの、0.25%程度かと思われていたのが0.5%だったので、サブプライム問題などが原因で台頭してきた先行き不透明感を早々に払拭するという意思表示が感じられます。

マーケットもこれを好感し、NYダウは300ドル超の値上がり。おそらく、きょうの日本の株式市場も強くなるでしょう。

では、日本の金利は?
無担保コールレートは、今年の2月に0.5%へ引き上げてから動きが止まっています。参院選後には上げられるかと思われていたのが、政局の不安定、サブプライム問題、アベさんの辞任など、いま利上げをしたら、さらに景気を冷やしてしまう可能性があることから先送りされています。

ここにきてアメリカが利下げをしたので、日本が逆に利上げをするというのはさらに難しい判断となるでしょう。これから株価がどんどん上がり、長期金利もどんどん上がって、先行きに対する安心感が出てこないとダメでしょうね。

ということで、日本の住宅ローン金利は、いまの水準から大きく下がることはないでしょうが、どんどん上がっていく可能性も低いだろうと思われます。もちろん、今後数ヵ月でマーケットの環境が激変すれば別ですが。


※フェデラル・ファンド・レート…日本でいう無担保コール・レート・オーバーナイト物。金融機関どうしの間で「今日借りて明日返す」という超短期の資金のやり取りをする際に適用する満期1日の金利。アメリカでも日本でも、金融政策による金融調節の対象とされているもの。
アメリカのFFレート(※)が0.5%下げられ、4.75%になりました。4年3ヶ月ぶりの引き下げ。

引き下げは確実視されていたものの、0.25%程度かと思われていたのが0.5%だったので、サブプライム問題などが原因で台頭してきた先行き不透明感を早々に払拭するという意思表示が感じられます。

マーケットもこれを好感し、NYダウは300ドル超の値上がり。おそらく、きょうの日本の株式市場も強くなるでしょう。

では、日本の金利は?
無担保コールレートは、今年の2月に0.5%へ引き上げてから動きが止まっています。参院選後には上げられるかと思われていたのが、政局の不安定、サブプライム問題、アベさんの辞任など、いま利上げをしたら、さらに景気を冷やしてしまう可能性があることから先送りされています。

ここにきてアメリカが利下げをしたので、日本が逆に利上げをするというのはさらに難しい判断となるでしょう。これから株価がどんどん上がり、長期金利もどんどん上がって、先行きに対する安心感が出てこないとダメでしょうね。

ということで、日本の住宅ローン金利は、いまの水準から大きく下がることはないでしょうが、どんどん上がっていく可能性も低いだろうと思われます。もちろん、今後数ヵ月でマーケットの環境が激変すれば別ですが。


※フェデラル・ファンド・レート…日本でいう無担保コール・レート・オーバーナイト物。金融機関どうしの間で「今日借りて明日返す」という超短期の資金のやり取りをする際に適用する満期1日の金利。アメリカでも日本でも、金融政策による金融調節の対象とされているもの。
つい最近、こちらの記事のコメントで、変動金利はやめておいたほうが安全だと言ったので、こんなことを書くと、いろんな人が混乱したり、怒ったりしそうですが、

もし、いまボクが個人的に住宅ローンを組むとしたら、

きっと 変動金利 を選びます

ちょっと小声で言ってみました。

他人には固定金利をすすめておいて、自分は変動金利で組むとは一体どういうことだー!
って怒る方もいるでしょうね。ごめんなさい。

でもボクは仕事柄、日々債券相場の動きを見て、先行きの金利動向を(あまり当たりませんが)予測しています。変動金利型のローンの金利に影響のある短期金利の動向は、日銀の金融政策に少なからず影響を受けていますので、マーケット(債券市場)でどのような動きが出ているのか、利上げの可能性はどうかなど、逐一チェックしているんです(一応)。

なので、自分では、変動金利型ローンの適用金利が上げられる前に、固定金利型のローンに切り替えることが可能だと思っています(失敗するかもしれませんが)。

あと数ヵ月なのか、1、2年続くのかはわかりませんが、現在の金利水準が続く間は変動金利にして、上がりそうになったらすぐに固定金利に変える。リスクある行動ですが、自分でリスクを認識し、自己責任の意識で利用してみたいと思っています(もし、いまローンを組むなら、ですけど)。

でも、債券相場を日々チェックしていない一般の人には、やっぱりこんな方法はとてもすすめられません。リスクが高すぎると思います。失敗したときに取り返せなくなる可能性がありますから。

変動金利はやめたほうがいいと繰り返し言いながら、自分では、けっこう前からそれに挑戦してみたいと思っていたので、今回、正直に書いてみました。怒らないでくださいね。

そういえば、こっちの記事でも「いま変動金利でローンを組むのは危険!」と書いたばっかりでした。なんか、とっても大嘘つきみたいな気分。
つい最近、こちらの記事のコメントで、変動金利はやめておいたほうが安全だと言ったので、こんなことを書くと、いろんな人が混乱したり、怒ったりしそうですが、

もし、いまボクが個人的に住宅ローンを組むとしたら、

きっと 変動金利 を選びます

ちょっと小声で言ってみました。

他人には固定金利をすすめておいて、自分は変動金利で組むとは一体どういうことだー!
って怒る方もいるでしょうね。ごめんなさい。

でもボクは仕事柄、日々債券相場の動きを見て、先行きの金利動向を(あまり当たりませんが)予測しています。変動金利型のローンの金利に影響のある短期金利の動向は、日銀の金融政策に少なからず影響を受けていますので、マーケット(債券市場)でどのような動きが出ているのか、利上げの可能性はどうかなど、逐一チェックしているんです(一応)。

なので、自分では、変動金利型ローンの適用金利が上げられる前に、固定金利型のローンに切り替えることが可能だと思っています(失敗するかもしれませんが)。

あと数ヵ月なのか、1、2年続くのかはわかりませんが、現在の金利水準が続く間は変動金利にして、上がりそうになったらすぐに固定金利に変える。リスクある行動ですが、自分でリスクを認識し、自己責任の意識で利用してみたいと思っています(もし、いまローンを組むなら、ですけど)。

でも、債券相場を日々チェックしていない一般の人には、やっぱりこんな方法はとてもすすめられません。リスクが高すぎると思います。失敗したときに取り返せなくなる可能性がありますから。

変動金利はやめたほうがいいと繰り返し言いながら、自分では、けっこう前からそれに挑戦してみたいと思っていたので、今回、正直に書いてみました。怒らないでくださいね。

そういえば、こっちの記事でも「いま変動金利でローンを組むのは危険!」と書いたばっかりでした。なんか、とっても大嘘つきみたいな気分。
20070916121922
こんなのに飛行機が突っ込んで来たら怖いなぁ、などと思ってしまうのだった。
  • このエントリーのカテゴリ : 出来事
「家の外回り工事やガーデニング工事、どうしてそんなに「損」したがるの!?」の丸山マナブさんが、「夢のマイホーム」というエントリー
<引用文>少なくとも自分の周りでは、幸せな家庭を築いている感じだが、考えようによってはかなり『夢=家』のために様々なことを制限されている家族も幾つかある。
『セダンの高級車から軽自動車に変更』
『毎年の家族旅行が無し』
『喫煙は必ず外か換気扇前』
『外食は年に数回』
『強制的に共稼ぎ子供との接触時間が減る』
・・・
と書かれていますが、
ボクも住宅取得後の家計の相談を受けていると、同様の人が意外と多いことに驚かされます。

マイホームってなんなんでしょ。

それを買うこと自体に夢を見てしまって、その先の生活まで冷静に見れなくなってしまうのでしょうか。

恋愛に夢中になり、その勢いで燃え上がったまま結婚するのと似ているかも。結婚後の生活を冷静に予想できなくなってしまう。

でも結婚なら、すぐに離婚を検討することができますが、マイホームの場合は売却となると、離婚のように紙切れ一枚ですむ問題でもありません。ローンがある場合はなお大変です。

やはり、以前「究極の住宅取得計画とは?」と書いた記憶がありますが、究極は、住宅購入後に家計が楽になる計画を練ることです。

これまでどおり、または、これまで以上に、外食や旅行、被服費、教育費などにゆとりを持てるような、そして、老後も安心して生活できるような計画です。

夢を見るのであれば、住宅取得後のゆとりのある生活を夢見て、そうなるための資金計画を冷静に見積もることが大切でしょう。
「家の外回り工事やガーデニング工事、どうしてそんなに「損」したがるの!?」の丸山マナブさんが、「夢のマイホーム」というエントリー
<引用文>少なくとも自分の周りでは、幸せな家庭を築いている感じだが、考えようによってはかなり『夢=家』のために様々なことを制限されている家族も幾つかある。
『セダンの高級車から軽自動車に変更』
『毎年の家族旅行が無し』
『喫煙は必ず外か換気扇前』
『外食は年に数回』
『強制的に共稼ぎ子供との接触時間が減る』
・・・
と書かれていますが、
ボクも住宅取得後の家計の相談を受けていると、同様の人が意外と多いことに驚かされます。

マイホームってなんなんでしょ。

それを買うこと自体に夢を見てしまって、その先の生活まで冷静に見れなくなってしまうのでしょうか。

恋愛に夢中になり、その勢いで燃え上がったまま結婚するのと似ているかも。結婚後の生活を冷静に予想できなくなってしまう。

でも結婚なら、すぐに離婚を検討することができますが、マイホームの場合は売却となると、離婚のように紙切れ一枚ですむ問題でもありません。ローンがある場合はなお大変です。

やはり、以前「究極の住宅取得計画とは?」と書いた記憶がありますが、究極は、住宅購入後に家計が楽になる計画を練ることです。

これまでどおり、または、これまで以上に、外食や旅行、被服費、教育費などにゆとりを持てるような、そして、老後も安心して生活できるような計画です。

夢を見るのであれば、住宅取得後のゆとりのある生活を夢見て、そうなるための資金計画を冷静に見積もることが大切でしょう。
なんかまた堺のほうでシンドラー製のエレベーターが故障したらしい。

落ちるエレベーターって、どうよ。


はい。
ウチのエレベーターは、上がったり下がったりするだけでなく、たま~に、落ちます!
他社とは違うでしょ^^


って、もういいかげんにしたら~。まったく。
  • このエントリーのカテゴリ : 出来事
唐突ですが、繰上げ返済の比較です。
3500万円を3%、35年返済で借りていて、3年後に100万円を繰上げ返済するとします。

<1>
毎月返済額をそのままにして、残りの期間を短縮すると(期間短縮型)

短くなる期間は、1年7ヵ月。利息の軽減効果は、約156万円です。

<2>
残りの返済期間を変えずに、毎月返済額を減らすと(返済額軽減型)

毎月返済額の減る金額は、4,054円。利息の軽減効果は、約56万円です。

さて、
どっちがトクだと思いますか?

利息の軽減効果だけに注目すれば、断然、期間短縮型ですね。利息の軽減効果が100万円も違うんですから。

でも、期間短縮型は、返済終了までその効果を実感できません。この例で言えば、実感できるのは約30年後です。

一方、返済額軽減型は、利息軽減効果は小さいものの、翌月から毎月約4,000円のお金が浮きます。

もっと簡単に言えば、
<1>約30年後に156万円をまとめてもらうのがいいか、
<2>来月から毎月約4,000円ずつ32年間もらい続けるのがいいか、
という究極の選択を迫られるような感じです。

意外と、こう説明すると、<2>の返済額軽減型を選ぶ人が増えるかもしれませんね。どっちがいいのかは、なかなか難しい選択といえそうです。
唐突ですが、繰上げ返済の比較です。
3500万円を3%、35年返済で借りていて、3年後に100万円を繰上げ返済するとします。

<1>
毎月返済額をそのままにして、残りの期間を短縮すると(期間短縮型)

短くなる期間は、1年7ヵ月。利息の軽減効果は、約156万円です。

<2>
残りの返済期間を変えずに、毎月返済額を減らすと(返済額軽減型)

毎月返済額の減る金額は、4,054円。利息の軽減効果は、約56万円です。

さて、
どっちがトクだと思いますか?

利息の軽減効果だけに注目すれば、断然、期間短縮型ですね。利息の軽減効果が100万円も違うんですから。

でも、期間短縮型は、返済終了までその効果を実感できません。この例で言えば、実感できるのは約30年後です。

一方、返済額軽減型は、利息軽減効果は小さいものの、翌月から毎月約4,000円のお金が浮きます。

もっと簡単に言えば、
<1>約30年後に156万円をまとめてもらうのがいいか、
<2>来月から毎月約4,000円ずつ32年間もらい続けるのがいいか、
という究極の選択を迫られるような感じです。

意外と、こう説明すると、<2>の返済額軽減型を選ぶ人が増えるかもしれませんね。どっちがいいのかは、なかなか難しい選択といえそうです。
「ゆうちょ銀、地銀と組み住宅ローン」という記事

10月の郵政民営化で発足するゆうちょ銀行が地方銀行と組んで住宅ローン事業に参入する計画を進めていることが7日明らかになった。勤続年数が少ないことなどを理由に民間金融機関が融資に慎重な人などを対象に、高めの金利で融資する。新規参入を検討してきた融資業務での柱となる。地銀との連携で民業圧迫批判をかわす狙いもありそうで、巨額の資産とネットワークを抱えるゆうちょ銀の戦略が議論を呼びそうだ。

「勤続年数が少ないことなどを理由に民間金融機関が融資に慎重な人などを対象に、高めの金利で融資する」って、まるでサブプライムローンみたい。

そんなことして大丈夫?ゆうちょ銀行。

そりゃあ、資金量はダントツトップの金融機関だから、多少貸し倒れになってもびくともしないでしょうけどね。

なんだかなあ。
「ゆうちょ銀、地銀と組み住宅ローン」という記事

10月の郵政民営化で発足するゆうちょ銀行が地方銀行と組んで住宅ローン事業に参入する計画を進めていることが7日明らかになった。勤続年数が少ないことなどを理由に民間金融機関が融資に慎重な人などを対象に、高めの金利で融資する。新規参入を検討してきた融資業務での柱となる。地銀との連携で民業圧迫批判をかわす狙いもありそうで、巨額の資産とネットワークを抱えるゆうちょ銀の戦略が議論を呼びそうだ。

「勤続年数が少ないことなどを理由に民間金融機関が融資に慎重な人などを対象に、高めの金利で融資する」って、まるでサブプライムローンみたい。

そんなことして大丈夫?ゆうちょ銀行。

そりゃあ、資金量はダントツトップの金融機関だから、多少貸し倒れになってもびくともしないでしょうけどね。

なんだかなあ。
20070907181741
京橋周辺。
キレイ
  • このエントリーのカテゴリ : 出来事
住宅ローンは、どのような金融機関、どのような商品を利用するのかによって、支払う利息の額が違ってくる。

これは、利用する金融機関、利用する商品によって、受け取る利息や収益が違ってくる資産運用と同じだと思う。

違うところは、利息(収益)を受け取るのか、支払うのかという点。

つまり、住宅ローンは、「マイナスの資産運用」なのだ。


とすれば、利用者のリスク許容度などは、資産運用のときと同じように重要になってくる。

「どのくらいリスクをとることができるのか」

リスク許容度が低いのであれば、リスクの低いローンの組み方が大切。
返済期間は短く、固定金利を優先し、借りすぎないこと。

うーむ、資産運用と一緒だ。
いまさらながらに、そう思う。
住宅ローンは、どのような金融機関、どのような商品を利用するのかによって、支払う利息の額が違ってくる。

これは、利用する金融機関、利用する商品によって、受け取る利息や収益が違ってくる資産運用と同じだと思う。

違うところは、利息(収益)を受け取るのか、支払うのかという点。

つまり、住宅ローンは、「マイナスの資産運用」なのだ。


とすれば、利用者のリスク許容度などは、資産運用のときと同じように重要になってくる。

「どのくらいリスクをとることができるのか」

リスク許容度が低いのであれば、リスクの低いローンの組み方が大切。
返済期間は短く、固定金利を優先し、借りすぎないこと。

うーむ、資産運用と一緒だ。
いまさらながらに、そう思う。
住宅金融支援機構のメルマガより抜粋↓
昨日の記事で、
『「本当に金利が上がるなら」、早めにローンを組んで買ったほうがトクだといえそうです』
と書きましたが、金利ってホントに上がるんですかね?

ボクもよく質問されるんですが、あらためて考えてみると、「う~む…」といった感じです。

ま、日銀の福井さんに質問しても、明確な回答はもらえないでしょうけどね。

もし将来の金利について、まるで悟りきっているかのような口調で見通しを語る人がいたら、しっかりと眉に唾をつけて聞くようにしましょう。

金利の先行きが正確に予測できるなら、ボクはいまごろ大金持ちですよ。債券先物とか債券オプションとか、金利変動に賭けるデリバティブがたくさんありますから、少額の資金でも大きな利益を手にすることができます。もちろん、先行きを正確には予測できないので、そんな賭け事はしませんけど。

将来のことは正確にはわからないので、そのへんを割り引いて読んでいただきたいですが、個人的には、まだしばらく金利は上がらないんじゃないかと思っています。

8月のサブプライムショックは、しばらく尾を引くのではないかと思っているからです。最悪の事態は回避できたようですが、そう簡単に市場全体に安心感が広がって元に戻るとは思えません。

住宅取得についても、これまでどおり、慎重に時間をかけて検討を重ねたほうが無難ではないかと考えています。

昨日と言っていることが違う?

だから、「本当に金利が上がるなら、早くしたほうがいい」というだけです。
昨日の記事で、
『「本当に金利が上がるなら」、早めにローンを組んで買ったほうがトクだといえそうです』
と書きましたが、金利ってホントに上がるんですかね?

ボクもよく質問されるんですが、あらためて考えてみると、「う~む…」といった感じです。

ま、日銀の福井さんに質問しても、明確な回答はもらえないでしょうけどね。

もし将来の金利について、まるで悟りきっているかのような口調で見通しを語る人がいたら、しっかりと眉に唾をつけて聞くようにしましょう。

金利の先行きが正確に予測できるなら、ボクはいまごろ大金持ちですよ。債券先物とか債券オプションとか、金利変動に賭けるデリバティブがたくさんありますから、少額の資金でも大きな利益を手にすることができます。もちろん、先行きを正確には予測できないので、そんな賭け事はしませんけど。

将来のことは正確にはわからないので、そのへんを割り引いて読んでいただきたいですが、個人的には、まだしばらく金利は上がらないんじゃないかと思っています。

8月のサブプライムショックは、しばらく尾を引くのではないかと思っているからです。最悪の事態は回避できたようですが、そう簡単に市場全体に安心感が広がって元に戻るとは思えません。

住宅取得についても、これまでどおり、慎重に時間をかけて検討を重ねたほうが無難ではないかと考えています。

昨日と言っていることが違う?

だから、「本当に金利が上がるなら、早くしたほうがいい」というだけです。
住宅情報紙の取材を受けました。

金利が上がると、どのくらい返済額が増えるのか、というもの。
相談業務でもよく質問を受けますが、こんな表↓を見せちゃうのが手っ取り早いですね。



いまは、だいたい平均金利3%くらいのところを見ればいいでしょうけど、近い将来、平均金利が3.5%とか4.0%の時代がやってくるかもしれません。

1000万円の場合で総返済額が200万円も違ってくると、3000万円借りる場合は600万円も違ってくる計算になります。
こうなると、悠長に頭金を貯めている場合ではない?

やはり、「本当に金利が上がるなら」、早めにローンを組んで買ったほうがトクだといえそうです。
安全な返済計画を立てられることが大前提ですけど。
住宅情報紙の取材を受けました。

金利が上がると、どのくらい返済額が増えるのか、というもの。
相談業務でもよく質問を受けますが、こんな表↓を見せちゃうのが手っ取り早いですね。



いまは、だいたい平均金利3%くらいのところを見ればいいでしょうけど、近い将来、平均金利が3.5%とか4.0%の時代がやってくるかもしれません。

1000万円の場合で総返済額が200万円も違ってくると、3000万円借りる場合は600万円も違ってくる計算になります。
こうなると、悠長に頭金を貯めている場合ではない?

やはり、「本当に金利が上がるなら」、早めにローンを組んで買ったほうがトクだといえそうです。
安全な返済計画を立てられることが大前提ですけど。
 

プロフィール

ヒッシーこと菱田雅生

  • Author:ヒッシーこと菱田雅生
  • 1969年東京生まれ。大学卒業後、証券会社、独立系FP会社を経て独立。ライフアセットコンサルティング株式会社代表取締役。現在は、相談業務や原稿執筆、セミナー講師等に従事。ごくたまにTVやラジオへの出演もしている。
    http://www.fpmeister.com
 
 
 
 

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