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返済負担率。もう何回か書きましたが、住宅ローンの年間返済額の年収に対する割合です。金融機関が審査をするときの基準のひとつにもなっています。

フラット35の場合、

年収400万円未満……30%以下
年収400万円以上……35%以下

となっています。

つまり、年収が400万円ちょうどなら、最大35%である年間返済額140万円(=400万円×35%)までのローンが組めるということです。
これはスゴイです。
上限いっぱいまでのローンを組むと、はたして生活はできるんでしょうか。

マンションなどを買うと、修繕積立金や管理費などがかかります。固定資産税や都市計画税なども必要。駐車場の管理費が別途かかる場合もあります。それらを合計すると、年間50万円を超える負担が別に必要な場合もあるのです。住宅ローンの返済額と合計すると年間190万円にも。

さらに、そもそも年収400万円の人は、家族構成によって若干異なりますが、手取りの収入は320万円前後です。

したがって、320万円から190万円を差し引くと、130万円になります。これが1年間の間に生活にかけられる最大の金額です。食費、光熱費、教育費、保険料などを支払い、さらに将来のための貯蓄はできるのでしょうか。かなり厳しいものになることが予想されます。

年収が1000万~2000万円もあるというように、よほど収入が多いのであれば大丈夫かもしれませんが、返済負担率30%とか35%というのは、かなり無謀なローンの組み方になりますので注意が必要です。


自己資金200万円未満の人の「覚悟」と「めど」
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返済負担率。もう何回か書きましたが、住宅ローンの年間返済額の年収に対する割合です。金融機関が審査をするときの基準のひとつにもなっています。

フラット35の場合、

年収400万円未満……30%以下
年収400万円以上……35%以下

となっています。

つまり、年収が400万円ちょうどなら、最大35%である年間返済額140万円(=400万円×35%)までのローンが組めるということです。
これはスゴイです。
上限いっぱいまでのローンを組むと、はたして生活はできるんでしょうか。

マンションなどを買うと、修繕積立金や管理費などがかかります。固定資産税や都市計画税なども必要。駐車場の管理費が別途かかる場合もあります。それらを合計すると、年間50万円を超える負担が別に必要な場合もあるのです。住宅ローンの返済額と合計すると年間190万円にも。

さらに、そもそも年収400万円の人は、家族構成によって若干異なりますが、手取りの収入は320万円前後です。

したがって、320万円から190万円を差し引くと、130万円になります。これが1年間の間に生活にかけられる最大の金額です。食費、光熱費、教育費、保険料などを支払い、さらに将来のための貯蓄はできるのでしょうか。かなり厳しいものになることが予想されます。

年収が1000万~2000万円もあるというように、よほど収入が多いのであれば大丈夫かもしれませんが、返済負担率30%とか35%というのは、かなり無謀なローンの組み方になりますので注意が必要です。


自己資金200万円未満の人の「覚悟」と「めど」
昨日のエントリーに対して、塾長さんから以下のようなコメントをいただきました。せっかくなので、新しい記事としてちゃんと書きたいと思います。
20080328125745
ん?
透明じゃないぞ
  • このエントリーのカテゴリ : 出来事
2月の消費者物価指数(全国)が発表されました。

総合指数、生鮮食品を除く総合指数とも、前年同月比1%の上昇!

食料品とエネルギーを除く指数は下落しているので、物価上昇の要因はまさに食料品とエネルギー価格の高騰だといえますが、昨年11月あたりからの急ピッチな上昇は、私たちの家計にとって厳しいものです。

また、物価が1%上昇しているということは、多くの金融機関の1年もの定期預金金利が0.5%にも満たない現状では、預金が実質的に目減りしていることを意味します。

 預金100万円(金利0.5%)→1年後→1,005,000円 ×
 モノ100万円(物価上昇率1%)→1年後→1,010,000円 ○

日銀としては、早く金利を上げたいんでしょうけど、景気の先行きが不透明になってきていますから難しいですね。

はてさて、困ったものです。

これからの価格は?
2月の消費者物価指数(全国)が発表されました。

総合指数、生鮮食品を除く総合指数とも、前年同月比1%の上昇!

食料品とエネルギーを除く指数は下落しているので、物価上昇の要因はまさに食料品とエネルギー価格の高騰だといえますが、昨年11月あたりからの急ピッチな上昇は、私たちの家計にとって厳しいものです。

また、物価が1%上昇しているということは、多くの金融機関の1年もの定期預金金利が0.5%にも満たない現状では、預金が実質的に目減りしていることを意味します。

 預金100万円(金利0.5%)→1年後→1,005,000円 ×
 モノ100万円(物価上昇率1%)→1年後→1,010,000円 ○

日銀としては、早く金利を上げたいんでしょうけど、景気の先行きが不透明になってきていますから難しいですね。

はてさて、困ったものです。

これからの価格は?
ちょっと小さいですけど。
ソメイヨシノじゃないんですが。
でも、なんかいい感じです。

あと、個人的に好きな場所は、
都電荒川線の早稲田駅近くの神田川沿い。
ゆっくりと花見ができる場所は少ないんですけど、キレイです。
ちょっと小さいですけど。
ソメイヨシノじゃないんですが。
でも、なんかいい感じです。

あと、個人的に好きな場所は、
都電荒川線の早稲田駅近くの神田川沿い。
ゆっくりと花見ができる場所は少ないんですけど、キレイです。
将来の金利がどうなりそうなのかを質問されることがよくあります。

個人的な感覚としては、現在の日本の金利水準は、過去最低の水準に近いと言えると思うので、将来の金利は、いまよりも上がっていておかしくないと思っています。

でも、将来の日本の金利が上がると予想する明確な根拠はないのです。実は、これは、著名なエコノミストやアナリストでも同様だと思います。

もっともらしい理由を言っても、所詮はさまざまな前提に基づいた予測に過ぎないのです。ま、シロウトよりは当たる確率が多少なりとも高いかもしれないという程度でしょう。

当然ながら、ボクの予測が当たりやすいわけでもありません。
やはり、「将来のことは誰にもわからない」ということをまず念頭に置いておくべきでしょう。

そうすれば、新聞や雑誌の予測記事などを見ても、「きっと当たらない可能性も十分にあるんだろうけど、一応、そういう予測もできるんだな」といった感じで、下手に予測を信じ込むようなことがなくなると思います。

特に、住宅ローンという借金の場合は、基本的にリスクを取りすぎないようにするのが無難でしょうから、金利の先行きの予測に掛けるような利用の仕方は避けるべきでしょう。



フラット35Sの受付、はじまる!
将来の金利がどうなりそうなのかを質問されることがよくあります。

個人的な感覚としては、現在の日本の金利水準は、過去最低の水準に近いと言えると思うので、将来の金利は、いまよりも上がっていておかしくないと思っています。

でも、将来の日本の金利が上がると予想する明確な根拠はないのです。実は、これは、著名なエコノミストやアナリストでも同様だと思います。

もっともらしい理由を言っても、所詮はさまざまな前提に基づいた予測に過ぎないのです。ま、シロウトよりは当たる確率が多少なりとも高いかもしれないという程度でしょう。

当然ながら、ボクの予測が当たりやすいわけでもありません。
やはり、「将来のことは誰にもわからない」ということをまず念頭に置いておくべきでしょう。

そうすれば、新聞や雑誌の予測記事などを見ても、「きっと当たらない可能性も十分にあるんだろうけど、一応、そういう予測もできるんだな」といった感じで、下手に予測を信じ込むようなことがなくなると思います。

特に、住宅ローンという借金の場合は、基本的にリスクを取りすぎないようにするのが無難でしょうから、金利の先行きの予測に掛けるような利用の仕方は避けるべきでしょう。



フラット35Sの受付、はじまる!
来る4月20日(日)13:00~15:00、住宅金融支援機構本店1階すまい・るホール(最寄駅:水道橋)にて、無料セミナーを行います。

タイトル
「これで安心!FPが教える《住宅ローンの上手な組み方・返し方》」

先着250名までとなっておりますので、お早めにお申し込みください。
申し込み方法は電話かインターネットで。

詳しくはこちら↓まで。
http://www.flat35.com/seminar/seminar_tokyo_080420.html

住宅ローンのお勉強
来る4月20日(日)13:00~15:00、住宅金融支援機構本店1階すまい・るホール(最寄駅:水道橋)にて、無料セミナーを行います。

タイトル
「これで安心!FPが教える《住宅ローンの上手な組み方・返し方》」

先着250名までとなっておりますので、お早めにお申し込みください。
申し込み方法は電話かインターネットで。

詳しくはこちら↓まで。
http://www.flat35.com/seminar/seminar_tokyo_080420.html

住宅ローンのお勉強
引越しのシーズン到来という感じです。

ウチの近所でも、出歩いていると「引越し作業中」のカラーコーンに囲まれたトラックを見かけることが増えた気がします。

転勤族の人は賃貸から賃貸への引越しが多いと思いますが、ちょうど3月下旬だと、子供の進学に合わせて家を新築したり、マンションを購入したりするケースが多いようです。

ということは、入居したときの金利(融資実行時の金利)が適用される一般的な住宅ローン商品の場合、今月入居の人が多ければ多いほど、今月の金利で住宅ローンを返済していく人が多いことを意味します。

今年の3月は、ご存じのとおり、株価の低迷、長期金利の低下が起きています。もしかしたら、来月4月のローン金利のほうが低いかもしれません。といっても、ローンの利用者が好きな金利を決められるわけではないので難しいところです。
引越しのシーズン到来という感じです。

ウチの近所でも、出歩いていると「引越し作業中」のカラーコーンに囲まれたトラックを見かけることが増えた気がします。

転勤族の人は賃貸から賃貸への引越しが多いと思いますが、ちょうど3月下旬だと、子供の進学に合わせて家を新築したり、マンションを購入したりするケースが多いようです。

ということは、入居したときの金利(融資実行時の金利)が適用される一般的な住宅ローン商品の場合、今月入居の人が多ければ多いほど、今月の金利で住宅ローンを返済していく人が多いことを意味します。

今年の3月は、ご存じのとおり、株価の低迷、長期金利の低下が起きています。もしかしたら、来月4月のローン金利のほうが低いかもしれません。といっても、ローンの利用者が好きな金利を決められるわけではないので難しいところです。
日本銀行、略して日銀。
1万円札を刷っているところというのは、知っている人が多いと思いますが、意外と何をやっているところなのかわからないという人が多いのではないでしょうか。

日本銀行って、上場企業だって知ってました?
実はジャスダック市場に上場している株式会社なんです。
だから一般の投資家である私たちも日銀の株を買うことができます。

といっても、株価は昨日の終値で114,000円。
1単元=100株なので、最低でも1,140万円のお金がないと買えません。
ちょっと高いですね。
でも、昨年は1,700万円くらいまで上がっていましたので、ずいぶん下がってきたところです。

いまちょうど総裁人事で揺れている日銀ですが、最も重要な役割は、金融市場調節(つまり、簡単にいえば「金利の操作」)を行っている点でしょう。

日銀は、物価の安定や持続的な経済成長、国際収支の均衡などを目的に、金融政策を打ち出します。景気が落ち込むと、それを回復させるために金利を下げる。景気が過熱すると、それを冷やすために金利を上げる。といった感じです。

当然ながら、そのような金利の操作が、国内景気全体に影響を及ぼし、私たち一人ひとりの生活にも影響を及ぼしているのです。

また、日本銀行の信用度が高いからこそ、単なる紙切れである1万円札が1万円の価値を持っているといえます。日本銀行って、とっても重要なところなんです。ちなみに、社員数は5,000人弱のようです。

金利と住宅ローン
日本銀行、略して日銀。
1万円札を刷っているところというのは、知っている人が多いと思いますが、意外と何をやっているところなのかわからないという人が多いのではないでしょうか。

日本銀行って、上場企業だって知ってました?
実はジャスダック市場に上場している株式会社なんです。
だから一般の投資家である私たちも日銀の株を買うことができます。

といっても、株価は昨日の終値で114,000円。
1単元=100株なので、最低でも1,140万円のお金がないと買えません。
ちょっと高いですね。
でも、昨年は1,700万円くらいまで上がっていましたので、ずいぶん下がってきたところです。

いまちょうど総裁人事で揺れている日銀ですが、最も重要な役割は、金融市場調節(つまり、簡単にいえば「金利の操作」)を行っている点でしょう。

日銀は、物価の安定や持続的な経済成長、国際収支の均衡などを目的に、金融政策を打ち出します。景気が落ち込むと、それを回復させるために金利を下げる。景気が過熱すると、それを冷やすために金利を上げる。といった感じです。

当然ながら、そのような金利の操作が、国内景気全体に影響を及ぼし、私たち一人ひとりの生活にも影響を及ぼしているのです。

また、日本銀行の信用度が高いからこそ、単なる紙切れである1万円札が1万円の価値を持っているといえます。日本銀行って、とっても重要なところなんです。ちなみに、社員数は5,000人弱のようです。

金利と住宅ローン
20080317085058
庭のサクラが咲きました。
なんか嬉しい。
  • このエントリーのカテゴリ : 出来事
なんかバタバタしていて更新せずにいたら、株価と為替がさらにとんでもない状況になってきていますね~。

日経平均12,000円割れ

一時1ドル95円台

だそうです。
どうなっちゃうんだか。
日銀総裁を誰にするかも重要でしょうけど、
早く手を打たないとキケンじゃないっすかね。
アメリカさんも大丈夫なんでしょうか。

もちろん中途半端な市場介入なら、しないほうがマシなので、
変に株安を止めようとか、円高を止めようとは思わないほうがいいんでしょうけどね。

とにかく、重要なのは、これから確実にやってきそうな景気後退に備えて、その景気後退期間を可能な限り短くするための具体的な景気刺激策などを検討してほしいものです。

ここ最近、何回も書いている気がしますが、住宅ローン利用者にとっては、これからしばらく(1年程度だと思いますが)続きそうな現在の水準の住宅ローン金利は、過去と比較しても最低金利に近いところなので、当面は、金融機関等のキャンペーン情報などを収集し、自分にとって有利な住宅ローン商品が出てきたら、借り換えも含めて見直しを検討することが重要でしょう。


きょうの株価の下落幅や為替の変動幅を見ると、そろそろセリング・クライマックスでしょうかね。早く反転してほしいものです。



契約率も関係ある?
なんかバタバタしていて更新せずにいたら、株価と為替がさらにとんでもない状況になってきていますね~。

日経平均12,000円割れ

一時1ドル95円台

だそうです。
どうなっちゃうんだか。
日銀総裁を誰にするかも重要でしょうけど、
早く手を打たないとキケンじゃないっすかね。
アメリカさんも大丈夫なんでしょうか。

もちろん中途半端な市場介入なら、しないほうがマシなので、
変に株安を止めようとか、円高を止めようとは思わないほうがいいんでしょうけどね。

とにかく、重要なのは、これから確実にやってきそうな景気後退に備えて、その景気後退期間を可能な限り短くするための具体的な景気刺激策などを検討してほしいものです。

ここ最近、何回も書いている気がしますが、住宅ローン利用者にとっては、これからしばらく(1年程度だと思いますが)続きそうな現在の水準の住宅ローン金利は、過去と比較しても最低金利に近いところなので、当面は、金融機関等のキャンペーン情報などを収集し、自分にとって有利な住宅ローン商品が出てきたら、借り換えも含めて見直しを検討することが重要でしょう。


きょうの株価の下落幅や為替の変動幅を見ると、そろそろセリング・クライマックスでしょうかね。早く反転してほしいものです。



契約率も関係ある?
平成18年までに住宅ローンを組んで入居した人のうち、昨年分の所得税の住宅ローン控除が予定よりも減ってしまっている人は、きちんと申告をすれば、住民税から取り戻すことができます。

ただし、その申告期限は3月17日(月)まで。

もう1週間ありませんよ~。お急ぎくださいね~。

と、人のことを心配している場合じゃありません。自分の確定申告が終わってませんから~。


どんな控除が受けられるの?
平成18年までに住宅ローンを組んで入居した人のうち、昨年分の所得税の住宅ローン控除が予定よりも減ってしまっている人は、きちんと申告をすれば、住民税から取り戻すことができます。

ただし、その申告期限は3月17日(月)まで。

もう1週間ありませんよ~。お急ぎくださいね~。

と、人のことを心配している場合じゃありません。自分の確定申告が終わってませんから~。


どんな控除が受けられるの?
以前にも書いたかもしれませんが、ちょくちょく相談があるのが、持分割合について。

たとえば、「ローンは全額夫が返すんですが、持分割合の一部は妻名義にしたいんですけど」といったような相談を受けることがあります。

「あ、じゃあ頭金の一部でも妻のお金が入っているんですね?」と言うと、

「いいえ、頭金は全額夫が親から贈与を受けたものです」といった答え。

「それだと、持分の一部を妻名義にすると、夫から妻への贈与になりますね」というと、ビックリした様子。
夫婦間で贈与が問題になると思っている人は少ないのでしょうか。年間110万円の基礎控除を超えれば、どんなに仲の良い夫婦でも親子でも原則として贈与税がかかってきます。

持分割合は、それぞれが負担したお金(ローンも含む)の割合で決めないと、贈与の問題が発生するのです。

諸費用込みで4000万円の物件を買ったとして、
そのうち頭金500万円とローン2500万円が夫の負担、
残り1000万円を妻が頭金として負担した場合、

夫の持分は、(500万円+2500万円)÷4000万円 =3/4
妻の持分は、    1000万円÷4000万円    =1/4
となります。

持分割合をどうしたらいいかわからないときは、最寄の税務署や登記所などに問い合わせしましょう。


住宅ローンで温暖化防止?!
以前にも書いたかもしれませんが、ちょくちょく相談があるのが、持分割合について。

たとえば、「ローンは全額夫が返すんですが、持分割合の一部は妻名義にしたいんですけど」といったような相談を受けることがあります。

「あ、じゃあ頭金の一部でも妻のお金が入っているんですね?」と言うと、

「いいえ、頭金は全額夫が親から贈与を受けたものです」といった答え。

「それだと、持分の一部を妻名義にすると、夫から妻への贈与になりますね」というと、ビックリした様子。
夫婦間で贈与が問題になると思っている人は少ないのでしょうか。年間110万円の基礎控除を超えれば、どんなに仲の良い夫婦でも親子でも原則として贈与税がかかってきます。

持分割合は、それぞれが負担したお金(ローンも含む)の割合で決めないと、贈与の問題が発生するのです。

諸費用込みで4000万円の物件を買ったとして、
そのうち頭金500万円とローン2500万円が夫の負担、
残り1000万円を妻が頭金として負担した場合、

夫の持分は、(500万円+2500万円)÷4000万円 =3/4
妻の持分は、    1000万円÷4000万円    =1/4
となります。

持分割合をどうしたらいいかわからないときは、最寄の税務署や登記所などに問い合わせしましょう。


住宅ローンで温暖化防止?!
「住宅ローン新規実行額、6年ぶり低水準」という記事。

日銀によると07年の新規の住宅ローンは前年比1割減の14兆8643億円と6年ぶりの低水準。減少に拍車も。

とのこと。
住宅着工も減っているようなので当然の流れでしょうが、日本の景気が落ち込む方向に動いていることがこのことからもわかります。どうりで株価がパッとしないわけです。

では、これから先行きはどうなのでしょう。

今回のようなニュースが「悪材料出尽くし」として、「これからは良くなる」と判断されれば、一転して良いニュースと捉えられるんですけどね~。

そうなるにはまだ時間が必要かな。


金利のキホン5分講座
「住宅ローン新規実行額、6年ぶり低水準」という記事。

日銀によると07年の新規の住宅ローンは前年比1割減の14兆8643億円と6年ぶりの低水準。減少に拍車も。

とのこと。
住宅着工も減っているようなので当然の流れでしょうが、日本の景気が落ち込む方向に動いていることがこのことからもわかります。どうりで株価がパッとしないわけです。

では、これから先行きはどうなのでしょう。

今回のようなニュースが「悪材料出尽くし」として、「これからは良くなる」と判断されれば、一転して良いニュースと捉えられるんですけどね~。

そうなるにはまだ時間が必要かな。


金利のキホン5分講座
株価は、ここ1ヵ月強、方向感のつかめない展開が続いていますね。
1週間足らずで日経平均は14,000円超えから一気に12,000円台に落ち込む勢いで下がっています。せっかく少しは回復し始めたかと思えたのに。

アメリカはホントに大丈夫でしょうか。
次期大統領の選挙よりも、いま目の前にあることに全勢力を注ぎ込まないと、大変なことになると思うんですけど。いまの大統領は、あと残り少しだからどうでもいいと思っているんでしょうかね。

日銀のいまの総裁も、任期があと2週間だから、もうどうでもいいと思っているんでしょうか。早く何とかしないと、もっと株価は下がっちゃう気がしますけどね。


週間マンションニュースもチェック!
株価は、ここ1ヵ月強、方向感のつかめない展開が続いていますね。
1週間足らずで日経平均は14,000円超えから一気に12,000円台に落ち込む勢いで下がっています。せっかく少しは回復し始めたかと思えたのに。

アメリカはホントに大丈夫でしょうか。
次期大統領の選挙よりも、いま目の前にあることに全勢力を注ぎ込まないと、大変なことになると思うんですけど。いまの大統領は、あと残り少しだからどうでもいいと思っているんでしょうかね。

日銀のいまの総裁も、任期があと2週間だから、もうどうでもいいと思っているんでしょうか。早く何とかしないと、もっと株価は下がっちゃう気がしますけどね。


週間マンションニュースもチェック!
いま、三菱東京UFJでは、特別金利キャンペーンとして、当初10年固定の金利を2%ちょうどにしています(2月の1.85%に比べると少し上がってしまいました)。

でも、10年固定で2%というのは、かなり低い水準。なかなか魅力的です。
もちろん、同じ10年固定で、もっと低い水準の適用金利を提示しているところがあれば、そちらを優先すべきですけどね。

地方銀行とか、信用金庫あたりを細かく調べれば、もっと有利なところが見つかるかもしれませんので、とにかく今まさに金融機関等を探している人は、最寄の金融機関からどんどん調べてみるべきです。

それから、いま三菱東京UFJは、自己資金20%以上の人と、返済負担率(年収に対する年間返済額の割合)20%以下の人には、金利上乗せで負担する保証料相当分を無料にするサービスを行っています。

これは、自己資金が20%以上準備できる人や、返済負担率が20%以下の人は、返済の滞る確率が非常に低いということで保証料を無料にするということでしょう。

ま、いまや、保証料がもともと無料になっている金融機関もあるので、それほど驚くべきことではありませんが、自己資金の割合や返済負担率で保証料に差をつけるのはマトモな考え方だと思います。

数十万円の保証料を無料にするために、頭金をたくさん準備したり、借入金額を少なくしたりする。それによってローン破綻者も減少する。よいことです。
いま、三菱東京UFJでは、特別金利キャンペーンとして、当初10年固定の金利を2%ちょうどにしています(2月の1.85%に比べると少し上がってしまいました)。

でも、10年固定で2%というのは、かなり低い水準。なかなか魅力的です。
もちろん、同じ10年固定で、もっと低い水準の適用金利を提示しているところがあれば、そちらを優先すべきですけどね。

地方銀行とか、信用金庫あたりを細かく調べれば、もっと有利なところが見つかるかもしれませんので、とにかく今まさに金融機関等を探している人は、最寄の金融機関からどんどん調べてみるべきです。

それから、いま三菱東京UFJは、自己資金20%以上の人と、返済負担率(年収に対する年間返済額の割合)20%以下の人には、金利上乗せで負担する保証料相当分を無料にするサービスを行っています。

これは、自己資金が20%以上準備できる人や、返済負担率が20%以下の人は、返済の滞る確率が非常に低いということで保証料を無料にするということでしょう。

ま、いまや、保証料がもともと無料になっている金融機関もあるので、それほど驚くべきことではありませんが、自己資金の割合や返済負担率で保証料に差をつけるのはマトモな考え方だと思います。

数十万円の保証料を無料にするために、頭金をたくさん準備したり、借入金額を少なくしたりする。それによってローン破綻者も減少する。よいことです。
 

プロフィール

ヒッシーこと菱田雅生

  • Author:ヒッシーこと菱田雅生
  • 1969年東京生まれ。大学卒業後、証券会社、独立系FP会社を経て独立。ライフアセットコンサルティング株式会社代表取締役。現在は、相談業務や原稿執筆、セミナー講師等に従事。ごくたまにTVやラジオへの出演もしている。
    http://www.fpmeister.com
 
 
 
 

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