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変動金利につきまとう「未払い利息の恐怖」!

【住宅ローンのしくみ-vol.13】

住宅ローン金利の話の続きです。
変動金利型と呼ばれ、昔から民間の金融機関が取り扱っていた金利タイプについて書きましょう。

変動金利型の多くは、短期プライムレートという短期の優遇貸し出しレートに連動して金利が決められています(一部、長期プライムレートに連動するものもあります)。

現在の変動金利型の金利水準は、2.375%という金利をベースに、キャンペーンで1.875%になっているところが多いのではないかと思われます。

この金利、実は変動金利のくせに、もう何年も変わっていないんです。
変動金利型の住宅ローンの金利は、基本的に半年に一度金利が見直されます。ところがもう7年ほど、ほとんど変動していません。もともとベースになっている短期プライムレートが変わっていないのが理由です。5年ほど前に一度少し上昇したんですが、半年後にはすぐに元に戻りました。

とはいえ、これからは上がる可能性が十分に考えられます。
特にこの変動金利型には、最も注意しなければならないものがあります。

それが
未払い利息です。

未払い利息は、本来支払わなければならない利息が未払いになってたまってしまうもの。

なぜそんなことが起きるのかというと、変動金利型の住宅ローンは、半年に一度金利が見直されるものの、毎月の返済額は5年に一度しか見直されないからです。

返済額が見直されない5年間のうちに金利が上昇し、本来支払わなければならない利息が返済額を上回ってしまうと、超えた部分が未払い利息としてたまってしまうのです。

こうなると、ローン残高は1円も減らなくなるだけでなく、未払い利息分がたまっていくので、実質的にローン残高が増えてしまうようなかたちになります。

一生懸命支払っているのに残高が増える………コワイですね~。

ちなみに、いま1.875%の変動金利で35年返済のローンを組むと、半年ごとに0.3%ずつ金利が上昇すると当初の5年以内に未払い利息が発生します。

これからの時代、変動金利型は避けるべきでしょう。
どうしても利用する場合は、返済期間を可能な限り短く組むことが大切です。
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コメント

はじめまして。どうしても金利を見てしまいます。その中で銀行・公庫いろんな機関がありますよね。で、JAの住宅ローン。結構金利が安かったりしています。長期固定金利など、気にかかりますが、どのように思われます?審査とか厳しいのかな?

変動金利ですか。一般的に考えると中長期的には金利上昇の可能性が高いでしょうね。現状はこれ以上金利が下げられないくらいに実質ゼロまで下げて、それでも景気が回復しないからお金の流通量を増やす政策を日銀が行っていますが、そろそろ流通量を減らす議論を始めていますし、その後のシナリオとしては金利上昇でしょうね。ただし上記は日本の景気が中長期的に回復する場合の話です。例えば、首都圏で95年の阪神淡路大震災クラスの災害が発生した場合、回復傾向が一気に冷え込む危険性は高いと考えられます。特に現状の株価を支えている外国人投資家の日本に対する投資リスクの考え方が大きくマイナス方向にブレる可能性も高いです。そうすると株式市場が弱含みになり、景況感が悪くなり、金利も一向に上がらない、つまりは変動金利の方が「割安」だったというシナリオもありえます。固定金利というのは、貸し出す銀行側がリスクを負っている訳ですから、それだけ割高になっている事をお忘れなく!さて、どうします?

PSちなみに信用金庫は東京ベイ信金です。3年固定が1.1%なので、10年固定で腹を決めていたのが、グラグラしています。何で信金はこんなに低いのでしょうか?3年固定を3回継続してもいいかな?ってつい考えてしまいます。危険でしょうか?

>石橋さんへコメントありがとうございます。回答を新しいエントリーに書きましたのでご覧ください。http://blog.smatch.jp/hissie/archive/67" rel="nofollow">http://blog.smatch.jp/hissie/archive/67

未払い利息なし

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ヒッシーさんのところで変動金利についてのとっても恐ろしいことが書いてありました。ひょっとして!と思い「ローン残高のお知らせ」を見ると、、、未払い利息はありませんでした 変動金利・収入不安定の私にとって、ヒッシーさんのブログは下手なホラー映画よりよっぽど...


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プロフィール

ヒッシーこと菱田雅生

  • Author:ヒッシーこと菱田雅生
  • 1969年東京生まれ。大学卒業後、証券会社、独立系FP会社を経て独立。ライフアセットコンサルティング株式会社代表取締役。現在は、相談業務や原稿執筆、セミナー講師等に従事。ごくたまにTVやラジオへの出演もしている。
    http://www.fpmeister.com
 
 
 
 

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