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【購入相談】一戸建てからマンションへの住み替えは可能?

【相談内容】40代後半のご夫婦。現在、一戸建て(持ち家)に住んでいるが、子供が独立したので広い家に住む必要性がなくなった。コンパクトマンションなどへの住み替えを検討中。一戸建てを売ってマンションに買い替えるか、一戸建てを賃貸に出してマンションを買うか、どちらがいいのか悩んでいるとのこと。世帯年収は550万円。

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コンパクトマンションというと、最近注目されているものとしては


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などが挙げられるかと思います。


一戸建てからマンションへの住み替えを考える場合、現在の一戸建てについての住宅ローンが残っているとすると、「買い替え」が最も現実的かと思われます。


というのも、賃貸に出す場合、現在の住宅ローンは家賃収入で返済していくことになるでしょうから、マンションを買うためにさらにもう1本住宅ローンを組むことになります。返済能力に問題がなければ、2本の住宅ローンを組むことも不可能ではないでしょうが、よほど収入が多いか、頭金をたくさん入れられる状況でないと、ローンを組むこと自体が厳しいでしょう。


また、買い替えの場合も、いくつかの注意点があります。まず、現在の住まいを売却した代金で現在のローン残高を完済できるかどうか。売却代金だけで完済できない場合は、手元にある資金を加えれば完済できる状況にあるかどうかです。


近年は、買い替え専用の住宅ローンもあり、売却代金で完済できない場合に不足分も足して新しい住宅ローンで借りられるようになっていますが、借入金額がその分増えてしまう可能性が高いので、そのような買い替え専用ローンは利用しないほうが無難です。もし、売却代金で現在のローンを完済できないようなら、手元に十分な資金がない限り、買い替えは控えるべきでしょう。


例外的に、買い替え専用ローンを利用してもいいケースは、現在の一戸建ての売却代金よりも安い物件を購入する場合です。売却代金よりも安い物件を買うのであれば、買い替え後のローン残高はこれまでよりも少なくなります。いまよりもローンが少なくなるなら、利用を検討してもいいでしょう。


それから、買い替えを実行するうえでの注意点としては、一戸建ての売却が確実にできる状況が見えてくるまで、新しい物件(マンション)の契約は結ばないほうがいいということです。先に買うほうの契約を済ませてしまって、きっと売れるはずと思っていた一戸建てがなかなか売れなかったりすると、売却金額を必要以上に下げなければならなくなる可能性も出てきます。買い替えについては、「売り先行」で進めることが重要だといえるでしょう。


なお、40代後半での買い替えは、新しい住まいについての住宅ローンの返済期間を長くしないように注意すべきです。老後の生活が近づいていることを十分に認識し、老後生活にシワ寄せがいかないような資金計画を立てることが重要になります。


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プロフィール

ヒッシーこと菱田雅生

  • Author:ヒッシーこと菱田雅生
  • 1969年東京生まれ。大学卒業後、証券会社、独立系FP会社を経て独立。ライフアセットコンサルティング株式会社代表取締役。現在は、相談業務や原稿執筆、セミナー講師等に従事。ごくたまにTVやラジオへの出演もしている。
    http://www.fpmeister.com
 
 
 
 

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